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Appartement à vendre

VillePerpignan (66)
Surface60m²
Coût Total119 366€
Loyer Annuel7 211€
Rentabilité6.04%
Cashflow/mois-174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 950 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 315,83 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Balcon, calme, Pas de cave, Non meublé

Situé à Perpignan, dans le secteur recherché du Moulin-à-Vent, à proximité immédiate des facultés, commerces et commodités, découvrez cet appartement T3 de 60 m², situé en rez-de-chaussée surélevé.

Il se compose d'un séjour lumineux, de deux chambres, d'une cuisine fonctionnelle, d'une salle de bains, de WC séparés ainsi que d'une loggia.

Une cave complète le bien.

Les menuiseries neuves apportent un confort appréciable. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir laissant la possibilité de remettre l'appartement au goût du jour et d'en valoriser tout le potentiel.

Charges de copropriété : 600 euros / an Taxe foncière : 1 120 euros / an DPE : C

Grâce à sa localisation à Perpignan, proche des facultés, ce bien conviendra aussi bien pour une résidence principale, un premier achat ou un investissement locatif, notamment étudiant.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66100
Coordonnées : 42.681830, 2.906991
Total : 119 366€
Prix d'acquisition : 78 950€
Travaux : 34 100€
Valeur du bien : 113 050€
Frais de notaire : 6 316€
Coût estimé : 6 316€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 601€/mois
Loyer annuel estimé : 7211€/an
Fourchette totale : 485€ - 744€/mois
Fourchette annuelle : 5821€ - 8932€/an
Rentabilité brute :6.04%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 367,36 €/m²
Basé sur :514 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :82 042 €
Prix d'achat :78 950 €
Décote à l'achat :-3 092€ (-3.8%)
Marge achat-revente :-37 324€ (-45.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 366€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :47,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 631,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 898,57€
Coût de l'assurance :14 323,92€
Taxe foncière : 1 120,00€/an
Soit par mois : 93,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 50,00€/mois
Soit par an : 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 600,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-174,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 179 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour assurer une bonne isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour des éléments de cuisine pour moderniser l'espace.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 100 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1 400€ = 8 400€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6 000€ = 6 000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5 000€ = 5 000€ (installation incluse)
  • Chambres:4 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€ = 2 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 601 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 211 €/an
Calcul : 601 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 876 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 366 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 120 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 269 €
Revenus locatifs : +7 211 €
Charges déductibles : -40 269 €
Résultat foncier Année 1 : -33 059 €(Déficit de 33 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 169 €/an
Revenus locatifs : +7 211 €
Charges déductibles : -6 169 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 041 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11658.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 318 €(65% de 78 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 866 €/an
Calcul : 51 318 € × 3,636% = 1 866 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 211 €40 273 €3 880 €-33 063 €21 400 €11 663 €11 663 €
27 355 €6 069 €3 776 €1 286 €--10 376 €
37 502 €5 961 €3 668 €1 541 €--8 835 €
47 652 €5 849 €3 556 €1 803 €--7 032 €
57 805 €5 734 €3 441 €2 071 €--4 961 €
67 961 €5 614 €3 321 €2 347 €--2 614 €
78 120 €5 491 €3 198 €2 629 €---
88 283 €5 364 €3 071 €2 919 €---
98 448 €5 232 €2 939 €3 216 €---
108 617 €5 096 €2 803 €3 521 €---
118 790 €4 956 €2 663 €3 834 €---
128 965 €4 810 €2 517 €4 155 €---
139 145 €4 660 €2 367 €4 484 €---
149 328 €4 505 €2 212 €4 822 €---
159 514 €4 345 €2 052 €5 169 €---
169 704 €4 179 €1 886 €5 525 €---
179 899 €4 008 €1 715 €5 890 €---
1810 097 €3 831 €1 538 €6 265 €---
1910 298 €3 649 €1 356 €6 650 €---
2010 504 €3 460 €1 167 €7 045 €---
2110 715 €3 264 €972 €7 450 €---
2210 929 €3 063 €770 €7 866 €---
2311 147 €2 854 €561 €8 293 €---
2411 370 €2 639 €346 €8 731 €---
2511 598 €2 416 €123 €9 181 €---
TOTAL230 957 €147 322 €55 899 €83 635 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 83 635 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 514 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 514 €-6 420 €+7 934 €
2+1 514 €0 €+1 514 €
3+1 514 €0 €+1 514 €
4+1 514 €0 €+1 514 €
5+1 514 €0 €+1 514 €
6+1 514 €0 €+1 514 €
7+1 514 €+5 €+1 509 €
8+1 514 €+876 €+638 €
9+1 514 €+965 €+549 €
10+1 514 €+1 056 €+458 €
11+1 514 €+1 150 €+364 €
12+1 514 €+1 247 €+267 €
13+1 514 €+1 345 €+169 €
14+1 514 €+1 447 €+67 €
15+1 514 €+1 551 €-37 €
16+1 514 €+1 658 €-144 €
17+1 514 €+1 767 €-253 €
18+1 514 €+1 880 €-366 €
19+1 514 €+1 995 €-481 €
20+1 514 €+2 113 €-599 €
21+1 514 €+2 235 €-721 €
22+1 514 €+2 360 €-846 €
23+1 514 €+2 488 €-974 €
24+1 514 €+2 619 €-1 105 €
25+1 514 €+2 754 €-1 240 €
Total+37 850 €+25 090 €+12 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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