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Achat : Appartement Tours (37000)

VilleTours (37)
Surface102m²
Coût Total206 710€
Loyer Annuel14 805€
Rentabilité7.16%
Cashflow/mois+42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 750 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 102 m², 4 pièces, 2 salles de bain, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Situé dans un secteur de Tours centre possédant tous les services (écoles, commerces, transports), à deux pas du Cher et de l'Ile Honoré de Balzac, cet appartement est au 2e étage avec ascenseur dans une résidence sécurisée très bien entretenue.

Ce bien vous offre une entrée, un séjour avec salle à manger, une cuisine indépendante aménagée et équipée avec une arrière cuisine pour la partie jour. Pour la partie nuit, un dégagement dessert deux chambres, une salle d'eau, un Wc séparé, une salle d'eau et des espaces de rangement.

Appartement proposé avec une cave privative. Stationnement facile au pied de la résidence. Future Ligne de Tram B en bas de la résidence. L'Etat des Risques et Pollution peut être consulté sur

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.398080, 0.696150
Total : 206 710€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 13 930€
Valeur du bien : 192 430€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1234€/mois
Loyer annuel estimé : 14805€/an
Fourchette totale : 975€ - 1562€/mois
Fourchette annuelle : 11698€ - 18739€/an
Rentabilité brute :7.16%
Fourchette de rentabilité :5.66% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 400 €/m²
Basé sur :391 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :346 800 €
Prix d'achat :178 500 €
Décote à l'achat :-168 300€ (-48.5%)
Marge achat-revente :140 090€ (40.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 009,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :58,57€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 068,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 144,99€
Coût de l'assurance :17 570,35€
Taxe foncière : 1 480,53€/an
Soit par mois : 123,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 233,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 191,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :42,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la cuisine, peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, peinture et vérification des éléments sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des chambres, peinture et vérification des menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 930 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète: 6000€ (prix moyen pour une cuisine complète, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:4 000€
    Salle de bain complète: 4000€ (prix moyen pour une salle de bain complète, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Revêtement sol 24 m²: 40€/m² × 24 = 960€, Peinture 24 m²: 25€/m² × 24 = 600€, Main d'œuvre: 1320€ (40% du total matériaux)
  • Salon - Peinture:1 050€
    Peinture 30 m²: 25€/m² × 30 = 750€, Main d'œuvre: 300€ (40% du total matériaux)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région Centre-Val de Loire. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 234 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 805 €/an
Calcul : 1 234 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 672 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 710 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 481 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 930 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 785 €
Revenus locatifs : +14 805 €
Charges déductibles : -22 785 €
Résultat foncier Année 1 : -7 980 €(Déficit de 7 980 €)
Imputable sur revenu global : 7 980 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 855 €/an
Revenus locatifs : +14 805 €
Charges déductibles : -8 855 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 950 €/an
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 805 €22 792 €6 678 €-7 986 €7 986 €--
215 101 €8 681 €6 498 €6 420 €---
315 403 €8 495 €6 312 €6 909 €---
415 712 €8 302 €6 119 €7 409 €---
516 026 €8 103 €5 920 €7 922 €---
616 346 €7 898 €5 714 €8 449 €---
716 673 €7 685 €5 502 €8 988 €---
817 007 €7 466 €5 282 €9 541 €---
917 347 €7 239 €5 056 €10 108 €---
1017 694 €7 005 €4 821 €10 689 €---
1118 048 €6 763 €4 579 €11 285 €---
1218 409 €6 512 €4 329 €11 896 €---
1318 777 €6 254 €4 071 €12 523 €---
1419 152 €5 987 €3 804 €13 165 €---
1519 535 €5 711 €3 528 €13 824 €---
1619 926 €5 426 €3 243 €14 500 €---
1720 325 €5 132 €2 948 €15 193 €---
1820 731 €4 827 €2 644 €15 904 €---
1921 146 €4 513 €2 330 €16 633 €---
2021 569 €4 188 €2 005 €17 380 €---
2122 000 €3 853 €1 669 €18 147 €---
2222 440 €3 506 €1 323 €18 934 €---
2322 889 €3 148 €964 €19 741 €---
2423 346 €2 778 €594 €20 569 €---
2523 813 €2 395 €212 €21 418 €---
TOTAL474 219 €164 659 €96 145 €309 560 €7 986 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 396 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 309 560 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 805 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 109 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 109 €-2 396 €+5 505 €
2+3 109 €+1 926 €+1 183 €
3+3 109 €+2 073 €+1 036 €
4+3 109 €+2 223 €+886 €
5+3 109 €+2 377 €+732 €
6+3 109 €+2 535 €+574 €
7+3 109 €+2 696 €+413 €
8+3 109 €+2 862 €+247 €
9+3 109 €+3 032 €+77 €
10+3 109 €+3 207 €-98 €
11+3 109 €+3 386 €-277 €
12+3 109 €+3 569 €-460 €
13+3 109 €+3 757 €-648 €
14+3 109 €+3 950 €-841 €
15+3 109 €+4 147 €-1 038 €
16+3 109 €+4 350 €-1 241 €
17+3 109 €+4 558 €-1 449 €
18+3 109 €+4 771 €-1 662 €
19+3 109 €+4 990 €-1 881 €
20+3 109 €+5 214 €-2 105 €
21+3 109 €+5 444 €-2 335 €
22+3 109 €+5 680 €-2 571 €
23+3 109 €+5 922 €-2 813 €
24+3 109 €+6 171 €-3 062 €
25+3 109 €+6 425 €-3 316 €
Total+77 725 €+92 868 €+-15 143 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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