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Maison 7 pièces 240 m²

Bien expiré
VilleCaylus (82)
Surface240m²
Coût Total338 490€
Loyer Annuel20 642€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 248 000 €
Surface : 240 m²
Prix au m² : 1 033,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 240 m² - MAISON DE CARACTERE

A VENDRE, l'agence du Pic du Quercy

Maison de caractère d'environ 250m2 habitable, pour une grande famille, ou possibilité de faire 4 logements ayant chacun une entrée indépendante. Un sas d'entrée donne sur un grand couloir traversant divisant la maison, en rez de jardin dans la première partie se trouve une pièce de vie avec coin cuisine, une chambre, dressing, salle d'eau, toilette séparé, la deuxième partie une pièce de vie lumineuse avec un poêle, une chambre avec grand dressing, un point d'eau, salle d'eau toilette séparé. Un bel escalier en bois mène à la partie supérieure, disposant d'une belle chambre, salle d'eau et toilette. Le reste de l'étage reste à rénover (salle d'eau, toilette, pièce de vie, 3 chambres) Les combles offrent un beau volume supplémentaire. Un double garage. Le tout sur un terrain d'environ 1200m2 clos. Proche de toutes commodités à pieds. Ce bien vous est présenté par Géraldine Garcia Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 2971092025 Date de réalisation du diagnostic : 05/09/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Caylus
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82160
Coordonnées : 44.237870, 1.774862
Total : 338 490€
Prix d'acquisition : 248 000€
Travaux : 70 650€
Valeur du bien : 318 650€
Frais de notaire : 19 840€
Coût estimé : 19 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240m²
Loyer prédit : 7.17€/m²/mois
Fourchette : 5.57€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1720€/mois
Loyer annuel estimé : 20642€/an
Fourchette totale : 1337€ - 2214€/mois
Fourchette annuelle : 16040€ - 26566€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.74% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :840,39 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :201 692 €
Prix d'achat :248 000 €
Décote à l'achat :+46 308€ (+23.0%)
Marge achat-revente :-136 798€ (-67.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :338 490€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 694,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :98,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 793,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 878,22€
Coût de l'assurance :29 617,88€
Taxe foncière : 2 064,24€/an
Soit par mois : 172,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 720,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 965,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-245,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 240 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise à jour et de conformité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 4 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 650 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:16 800€
    Isolation des combles: 240 m² × 70€/m² = 16800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 650€ = 19500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain:3 200€
    Rénovation salle de bain: 4 m² × 800€/m² = 3200€ (plomberie et électricité incluses)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (pose incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture chambres: 36 m² × 50€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:250€
    Peinture couloir: 5 m² × 50€/m² = 250€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Caylus (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 48 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 642 €/an
Calcul : 1 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 338 490 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 185 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 598 €
Revenus locatifs : +20 642 €
Charges déductibles : -85 598 €
Résultat foncier Année 1 : -64 955 €(Déficit de 64 955 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 555 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 948 €/an
Revenus locatifs : +20 642 €
Charges déductibles : -14 948 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 695 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43555.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 248 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 200 €(65% de 248 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 862 €/an
Calcul : 161 200 € × 3,636% = 5 862 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 642 €85 609 €11 710 €-64 966 €21 400 €43 566 €43 566 €
221 055 €14 652 €11 403 €6 403 €--37 163 €
321 476 €14 334 €11 085 €7 142 €--30 021 €
421 906 €14 005 €10 756 €7 901 €--22 120 €
522 344 €13 665 €10 416 €8 679 €--13 441 €
622 791 €13 312 €10 063 €9 479 €--3 962 €
723 247 €12 946 €9 697 €10 300 €---
823 712 €12 568 €9 319 €11 144 €---
924 186 €12 176 €8 927 €12 010 €---
1024 670 €11 771 €8 522 €12 899 €---
1125 163 €11 350 €8 101 €13 813 €---
1225 666 €10 915 €7 666 €14 751 €---
1326 179 €10 465 €7 216 €15 715 €---
1426 703 €9 998 €6 749 €16 705 €---
1527 237 €9 515 €6 266 €17 722 €---
1627 782 €9 014 €5 766 €18 767 €---
1728 338 €8 496 €5 247 €19 841 €---
1828 904 €7 960 €4 711 €20 945 €---
1929 482 €7 404 €4 155 €22 078 €---
2030 072 €6 829 €3 580 €23 243 €---
2130 673 €6 233 €2 984 €24 441 €---
2231 287 €5 615 €2 367 €25 671 €---
2331 913 €4 976 €1 727 €26 936 €---
2432 551 €4 315 €1 066 €28 236 €---
2533 202 €3 629 €380 €29 573 €---
TOTAL661 181 €321 752 €169 878 €339 429 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 429 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 642 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 335 €-6 420 €+10 755 €
2+4 335 €0 €+4 335 €
3+4 335 €0 €+4 335 €
4+4 335 €0 €+4 335 €
5+4 335 €0 €+4 335 €
6+4 335 €0 €+4 335 €
7+4 335 €+1 902 €+2 433 €
8+4 335 €+3 343 €+992 €
9+4 335 €+3 603 €+732 €
10+4 335 €+3 870 €+465 €
11+4 335 €+4 144 €+191 €
12+4 335 €+4 425 €-90 €
13+4 335 €+4 714 €-379 €
14+4 335 €+5 012 €-677 €
15+4 335 €+5 317 €-982 €
16+4 335 €+5 630 €-1 295 €
17+4 335 €+5 952 €-1 617 €
18+4 335 €+6 283 €-1 948 €
19+4 335 €+6 624 €-2 289 €
20+4 335 €+6 973 €-2 638 €
21+4 335 €+7 332 €-2 997 €
22+4 335 €+7 701 €-3 366 €
23+4 335 €+8 081 €-3 746 €
24+4 335 €+8 471 €-4 136 €
25+4 335 €+8 872 €-4 537 €
Total+108 375 €+101 829 €+6 546 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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