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Immeuble 255 m² Nontron

Bien expiré
VilleNontron (24)
Surface255m²
Coût Total311 560€
Loyer Annuel27 901€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+452€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 232 000 €
Surface : 255 m²
Prix au m² : 909,8 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NONTRON

SOUS COMPROMIS : Immeuble de rapport en pierre comprenant 2 t2, 3 studios et 1 t1 plus un local commercial, le tout loué. Gros oeuvre en bon état, prévoir des rafraichissements dans certains logements. Rapport locatif nous consulter. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 3680 Date de réalisation du diagnostic : 14/05/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 5,45% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 220 000 €

Ville : Nontron
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24300
Coordonnées : 45.534180, 0.680598
Total : 311 560€
Prix d'acquisition : 232 000€
Travaux : 61 000€
Valeur du bien : 293 000€
Frais de notaire : 18 560€
Coût estimé : 18 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 255m²
Loyer prédit : 9.12€/m²/mois
Fourchette : 7.08€ - 11.74€/m²/mois
Loyer total estimé : 2325€/mois
Loyer annuel estimé : 27901€/an
Fourchette totale : 1805€ - 2994€/mois
Fourchette annuelle : 21665€ - 35932€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :6.95% - 11.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :311 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 549,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :90,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 640,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 360,54€
Coût de l'assurance :27 261,50€
Taxe foncière : 2 790,13€/an
Soit par mois : 232,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 325,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 873,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :451,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 255 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 32 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon incluant peinture et réparation des murs
Quantité: salon complet (~20 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs abîmés nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des chambres incluant revêtement de sol, peinture et électricité
Quantité: 2 chambres (estimation basée sur le type de bien)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé nécessitant rénovation lourde

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 000 €(239 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 32 fenêtres × 300€ = 9600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 200€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€, Peinture: 2m² × 100€/m² = 200€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:4 000€
    Rénovation salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:8 000€
    Rénovation chambres: 2 chambres × 3000€ = 6000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nontron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 325 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 901 €/an
Calcul : 2 325 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 582 €/an
Base de calcul : Emprunt de 311 560 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 090 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 463 €
Revenus locatifs : +27 901 €
Charges déductibles : -75 463 €
Résultat foncier Année 1 : -47 561 €(Déficit de 47 561 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 161 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 463 €/an
Revenus locatifs : +27 901 €
Charges déductibles : -14 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26161.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 232 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 800 €(65% de 232 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 484 €/an
Calcul : 150 800 € × 3,636% = 5 484 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 901 €75 473 €10 592 €-47 571 €21 400 €26 171 €26 171 €
228 459 €14 193 €10 313 €14 266 €--11 905 €
329 029 €13 904 €10 023 €15 125 €---
429 609 €13 604 €9 723 €16 005 €---
530 201 €13 294 €9 413 €16 907 €---
630 805 €12 973 €9 092 €17 832 €---
731 421 €12 641 €8 760 €18 781 €---
832 050 €12 297 €8 416 €19 753 €---
932 691 €11 941 €8 061 €20 750 €---
1033 345 €11 573 €7 692 €21 772 €---
1134 012 €11 192 €7 311 €22 820 €---
1234 692 €10 797 €6 917 €23 894 €---
1335 386 €10 389 €6 509 €24 996 €---
1436 093 €9 967 €6 086 €26 127 €---
1536 815 €9 530 €5 649 €27 286 €---
1637 552 €9 077 €5 197 €28 474 €---
1738 303 €8 609 €4 728 €29 694 €---
1839 069 €8 124 €4 244 €30 944 €---
1939 850 €7 623 €3 742 €32 227 €---
2040 647 €7 103 €3 223 €33 544 €---
2141 460 €6 566 €2 686 €34 894 €---
2242 289 €6 010 €2 129 €36 279 €---
2343 135 €5 435 €1 554 €37 700 €---
2443 998 €4 839 €958 €39 159 €---
2544 878 €4 223 €342 €40 655 €---
TOTAL893 688 €311 375 €153 361 €582 313 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 582 313 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 901 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 859 €-6 420 €+12 279 €
2+5 859 €0 €+5 859 €
3+5 859 €+966 €+4 893 €
4+5 859 €+4 802 €+1 057 €
5+5 859 €+5 072 €+787 €
6+5 859 €+5 350 €+509 €
7+5 859 €+5 634 €+225 €
8+5 859 €+5 926 €-67 €
9+5 859 €+6 225 €-366 €
10+5 859 €+6 532 €-673 €
11+5 859 €+6 846 €-987 €
12+5 859 €+7 168 €-1 309 €
13+5 859 €+7 499 €-1 640 €
14+5 859 €+7 838 €-1 979 €
15+5 859 €+8 186 €-2 327 €
16+5 859 €+8 542 €-2 683 €
17+5 859 €+8 908 €-3 049 €
18+5 859 €+9 283 €-3 424 €
19+5 859 €+9 668 €-3 809 €
20+5 859 €+10 063 €-4 204 €
21+5 859 €+10 468 €-4 609 €
22+5 859 €+10 884 €-5 025 €
23+5 859 €+11 310 €-5 451 €
24+5 859 €+11 748 €-5 889 €
25+5 859 €+12 197 €-6 338 €
Total+146 475 €+174 694 €+-28 219 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 140 jours
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