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Immeuble 13 pièces 481 m²

VilleCulmont (52)
Surface481m²
Coût Total380 390€
Loyer Annuel47 153€
Rentabilité12.40%
Cashflow/mois+1 521€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 293 000 €
Surface : 481 m²
Prix au m² : 609,15 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Immeuble de rapport comprenant 8 appartements de type T2, T3, T4. 4 T3 3 T2 1 T4 Terrain autour. Référence agence : 2201 Référence annonce : 55W0-CDR-0XI Date de réalisation du diagnostic : 24/07/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 520 € et 2 100 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Culmont
Département : Haute-Marne
Région : Grand Est
Code postal : 52600
Coordonnées : 47.821774, 5.440885
Total : 380 390€
Prix d'acquisition : 293 000€
Travaux : 63 950€
Valeur du bien : 356 950€
Frais de notaire : 23 440€
Coût estimé : 23 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 481m²
Loyer prédit : 8.17€/m²/mois
Fourchette : 6.63€ - 10.07€/m²/mois
Loyer total estimé : 3929€/mois
Loyer annuel estimé : 47153€/an
Fourchette totale : 3187€ - 4845€/mois
Fourchette annuelle : 38244€ - 58138€/an
Rentabilité brute :12.40%
Fourchette de rentabilité :10.05% - 15.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :560,81 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :269 750 €
Prix d'achat :293 000 €
Décote à l'achat :+23 250€ (+8.6%)
Marge achat-revente :-110 640€ (-41.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :380 390€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 904,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :110,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 015,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :190 906,60€
Coût de l'assurance :33 284,12€
Taxe foncière : 4 715,30€/an
Soit par mois : 392,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 929,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 408,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 521,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 481 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 48 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 481 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 950 €(133 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 13500€
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 48 fenêtres × 300€/fenêtre = 14400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain: 4000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 5000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Culmont (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 46 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 47 153 €/an
Calcul : 3 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 147 €/an
Base de calcul : Emprunt de 380 390 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 331 €/an
Calcul : 111 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 715 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 143 €
Revenus locatifs : +47 153 €
Charges déductibles : -83 143 €
Résultat foncier Année 1 : -35 990 €(Déficit de 35 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 590 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 193 €/an
Revenus locatifs : +47 153 €
Charges déductibles : -19 193 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 960 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14590.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 293 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 190 450 €(65% de 293 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 925 €/an
Calcul : 190 450 € × 3,636% = 6 925 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
147 153 €83 156 €13 159 €-36 003 €21 400 €14 603 €14 603 €
248 096 €18 861 €12 814 €29 235 €---
349 058 €18 504 €12 457 €30 554 €---
450 039 €18 134 €12 088 €31 905 €---
551 040 €17 752 €11 705 €33 288 €---
652 061 €17 355 €11 308 €34 706 €---
753 102 €16 944 €10 898 €36 157 €---
854 164 €16 519 €10 473 €37 645 €---
955 247 €16 079 €10 032 €39 168 €---
1056 352 €15 623 €9 576 €40 729 €---
1157 479 €15 151 €9 104 €42 328 €---
1258 629 €14 662 €8 615 €43 967 €---
1359 801 €14 156 €8 109 €45 646 €---
1460 997 €13 631 €7 585 €47 366 €---
1562 217 €13 088 €7 042 €49 129 €---
1663 462 €12 526 €6 479 €50 936 €---
1764 731 €11 944 €5 897 €52 787 €---
1866 026 €11 341 €5 294 €54 685 €---
1967 346 €10 716 €4 669 €56 630 €---
2068 693 €10 069 €4 023 €58 624 €---
2170 067 €9 400 €3 353 €60 667 €---
2271 468 €8 706 €2 659 €62 762 €---
2372 898 €7 988 €1 941 €64 910 €---
2474 355 €7 244 €1 198 €67 111 €---
2575 843 €6 474 €427 €69 369 €---
TOTAL1 510 324 €406 023 €190 907 €1 104 301 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 104 301 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 47 153 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 902 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 902 €-6 420 €+16 322 €
2+9 902 €+4 390 €+5 512 €
3+9 902 €+9 166 €+736 €
4+9 902 €+9 571 €+331 €
5+9 902 €+9 987 €-85 €
6+9 902 €+10 412 €-510 €
7+9 902 €+10 847 €-945 €
8+9 902 €+11 293 €-1 391 €
9+9 902 €+11 750 €-1 848 €
10+9 902 €+12 219 €-2 317 €
11+9 902 €+12 698 €-2 796 €
12+9 902 €+13 190 €-3 288 €
13+9 902 €+13 694 €-3 792 €
14+9 902 €+14 210 €-4 308 €
15+9 902 €+14 739 €-4 837 €
16+9 902 €+15 281 €-5 379 €
17+9 902 €+15 836 €-5 934 €
18+9 902 €+16 406 €-6 504 €
19+9 902 €+16 989 €-7 087 €
20+9 902 €+17 587 €-7 685 €
21+9 902 €+18 200 €-8 298 €
22+9 902 €+18 829 €-8 927 €
23+9 902 €+19 473 €-9 571 €
24+9 902 €+20 133 €-10 231 €
25+9 902 €+20 811 €-10 909 €
Total+247 550 €+331 290 €+-83 740 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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