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Achat : Maison (41370)

VilleRoches (41)
Surface117m²
Coût Total150 160€
Loyer Annuel11 863€
Rentabilité7.90%
Cashflow/mois+76€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 923,08 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 117 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 860 m² de terrain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine équipée

Du potentiel pour cette maison proche TALCY a environ 15 KM de Beaugency, comprenant au RC: cuisine A/E avec poele a bois tubé, ouverte sur séjour, salon, chambre, couloir desservant wc, salle de bains. Etage: 2 chambres, grenier aménageable. Garage avec atelier Cabanon, Cour devant, jardin à l'arrière. Grange et appentis avec cave. Le tout sur un terrain de 860 M2.12 plaques photovoltaïque sous garantie jusqu'a 2024 rendement env 1000 a 1100 E/An - ACBIDPE ANCIENNE VERSION.

Ville : Roches
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41370
Coordonnées : 47.802630, 1.444810
Total : 150 160€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 33 520€
Valeur du bien : 141 520€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 989€/mois
Loyer annuel estimé : 11863€/an
Fourchette totale : 816€ - 1197€/mois
Fourchette annuelle : 9796€ - 14366€/an
Rentabilité brute :7.90%
Fourchette de rentabilité :6.52% - 9.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,47 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :139 518 €
Prix d'achat :108 000 €
Décote à l'achat :-31 518€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-10 642€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :150 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :60,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 814,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 086,35€
Coût de l'assurance :18 019,20€
Taxe foncière : 1 186,32€/an
Soit par mois : 98,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 988,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 913,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 117 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, léger rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 520 €(286 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 680€
    Isolation combles: 117 m² × 40€/m² = 4680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (plomberie, électricité, baignoire, lavabo, WC, carrelage, main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 680€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 989 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 863 €/an
Calcul : 989 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 234 €/an
Base de calcul : Emprunt de 150 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 721 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 186 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 662 €
Revenus locatifs : +11 863 €
Charges déductibles : -40 662 €
Résultat foncier Année 1 : -28 798 €(Déficit de 28 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 142 €/an
Revenus locatifs : +11 863 €
Charges déductibles : -7 142 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 722 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7398.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 863 €40 666 €5 239 €-28 803 €21 400 €7 403 €7 403 €
212 100 €7 010 €5 103 €5 091 €--2 313 €
312 343 €6 868 €4 961 €5 474 €---
412 589 €6 721 €4 814 €5 868 €---
512 841 €6 570 €4 662 €6 272 €---
613 098 €6 412 €4 505 €6 686 €---
713 360 €6 249 €4 342 €7 111 €---
813 627 €6 080 €4 173 €7 547 €---
913 900 €5 905 €3 998 €7 994 €---
1014 178 €5 724 €3 817 €8 454 €---
1114 461 €5 536 €3 629 €8 925 €---
1214 750 €5 342 €3 435 €9 409 €---
1315 045 €5 140 €3 233 €9 905 €---
1415 346 €4 932 €3 024 €10 415 €---
1515 653 €4 715 €2 808 €10 938 €---
1615 966 €4 491 €2 584 €11 475 €---
1716 286 €4 260 €2 352 €12 026 €---
1816 611 €4 019 €2 112 €12 592 €---
1916 944 €3 770 €1 863 €13 173 €---
2017 282 €3 513 €1 605 €13 770 €---
2117 628 €3 245 €1 338 €14 383 €---
2217 981 €2 969 €1 062 €15 012 €---
2318 340 €2 682 €775 €15 658 €---
2418 707 €2 385 €478 €16 322 €---
2519 081 €2 078 €171 €17 003 €---
TOTAL379 983 €157 284 €76 086 €222 699 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 222 699 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 863 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 491 €-6 420 €+8 911 €
2+2 491 €0 €+2 491 €
3+2 491 €+949 €+1 542 €
4+2 491 €+1 760 €+731 €
5+2 491 €+1 881 €+610 €
6+2 491 €+2 006 €+485 €
7+2 491 €+2 133 €+358 €
8+2 491 €+2 264 €+227 €
9+2 491 €+2 398 €+93 €
10+2 491 €+2 536 €-45 €
11+2 491 €+2 678 €-187 €
12+2 491 €+2 823 €-332 €
13+2 491 €+2 972 €-481 €
14+2 491 €+3 124 €-633 €
15+2 491 €+3 281 €-790 €
16+2 491 €+3 442 €-951 €
17+2 491 €+3 608 €-1 117 €
18+2 491 €+3 778 €-1 287 €
19+2 491 €+3 952 €-1 461 €
20+2 491 €+4 131 €-1 640 €
21+2 491 €+4 315 €-1 824 €
22+2 491 €+4 504 €-2 013 €
23+2 491 €+4 697 €-2 206 €
24+2 491 €+4 897 €-2 406 €
25+2 491 €+5 101 €-2 610 €
Total+62 275 €+66 810 €+-4 535 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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