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Appartement 98 m² à Aurec-Sur-Loire

Bien expiré
VilleAurec-sur-Loire (43)
Surface98m²
Coût Total230 300€
Loyer Annuel9 891€
Rentabilité4.30%
Cashflow/mois-540€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 1 224,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 98 m², 5 pièces, Cave

En exclusivité secteur Saint-Paul-en-Cornillon: Situé au premier étage d'une petite copropriété, cet appartement de type T4 de 98 m² habitables environ se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine aménagée, de trois chambres dont une très spacieuse, d'une salle de bain, d'un Wc indépendant, et de nombreux rangements.En annexe vous découvrirez un garage, une cave et une place de parking privative, parfait pour combiner espace de stockage et praticité.Pour plus d'informations, Dylan [Coordonnées masquées] Visite virtuelle disponible !

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 21 lots. Quote-Part moyenne du budget prévisionnel 747 €/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie D, Classe climat B Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1500.00 € et 2100.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Ville : Aurec-sur-Loire
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43110
Coordonnées : 45.368760, 4.198400
Total : 230 300€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 100 700€
Valeur du bien : 220 700€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.41€ - 11.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9891€/an
Fourchette totale : 628€ - 1081€/mois
Fourchette annuelle : 7541€ - 12975€/an
Rentabilité brute :4.30%
Fourchette de rentabilité :3.27% - 5.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 152,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :67,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 220,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 580,82€
Coût de l'assurance :20 151,25€
Taxe foncière : 989,15€/an
Soit par mois : 82,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 62,25€/mois
Soit par an : 747,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 824,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 364,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-540,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation état 2/5)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé nécessitant rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :100 700 €(1 028 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système à 10 000€ + Main d'œuvre: 1 000€ = 11000€
  • Menuiseries:16 500€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres à 800€ chacune = 8000€, Main d'œuvre: 500€ = 8500€
  • Cuisine:40 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² à 2000€/m² = 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 20000€
  • Salle de bain:20 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² à 1000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre) = 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Parquet flottant: 36 m² à 100€/m² = 3600€ (pose comprise, incluant main d'œuvre) = 3600€
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² à 50€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre) = 1800€
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² à 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre) = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Aurec-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 891 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 959 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 806 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 747 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 100 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 202 €
Revenus locatifs : +9 891 €
Charges déductibles : -111 202 €
Résultat foncier Année 1 : -101 310 €(Déficit de 101 310 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 910 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 502 €/an
Revenus locatifs : +9 891 €
Charges déductibles : -10 502 €
Résultat foncier Années 2+ : -610 €/an(Déficit de 610 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79910.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 891 €111 209 €7 967 €-101 318 €21 400 €79 918 €79 918 €
210 089 €10 300 €7 758 €-211 €211 €-79 918 €
310 291 €10 084 €7 542 €207 €--79 711 €
410 497 €9 860 €7 318 €636 €--79 074 €
510 707 €9 629 €7 086 €1 078 €--77 996 €
610 921 €9 389 €6 846 €1 532 €--76 464 €
711 139 €9 140 €6 598 €1 999 €--74 465 €
811 362 €8 883 €6 340 €2 480 €--71 985 €
911 589 €8 616 €6 074 €2 973 €--69 012 €
1011 821 €8 340 €5 798 €3 481 €--65 531 €
1112 058 €8 054 €5 512 €4 003 €--61 527 €
1212 299 €7 758 €5 216 €4 541 €---
1312 545 €7 452 €4 909 €5 093 €---
1412 796 €7 134 €4 592 €5 662 €---
1513 052 €6 805 €4 263 €6 246 €---
1613 313 €6 465 €3 923 €6 848 €---
1713 579 €6 112 €3 570 €7 466 €---
1813 850 €5 747 €3 205 €8 103 €---
1914 127 €5 369 €2 827 €8 758 €---
2014 410 €4 978 €2 435 €9 432 €---
2114 698 €4 572 €2 030 €10 126 €---
2214 992 €4 152 €1 610 €10 840 €---
2315 292 €3 718 €1 175 €11 574 €---
2415 598 €3 267 €725 €12 331 €---
2515 910 €2 801 €259 €13 109 €---
TOTAL316 827 €279 836 €115 581 €36 991 €21 611 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 483 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 991 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 891 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-6 420 €+8 497 €
2+2 077 €-63 €+2 140 €
3+2 077 €0 €+2 077 €
4+2 077 €0 €+2 077 €
5+2 077 €0 €+2 077 €
6+2 077 €0 €+2 077 €
7+2 077 €0 €+2 077 €
8+2 077 €0 €+2 077 €
9+2 077 €0 €+2 077 €
10+2 077 €0 €+2 077 €
11+2 077 €0 €+2 077 €
12+2 077 €+1 362 €+715 €
13+2 077 €+1 528 €+549 €
14+2 077 €+1 698 €+379 €
15+2 077 €+1 874 €+203 €
16+2 077 €+2 054 €+23 €
17+2 077 €+2 240 €-163 €
18+2 077 €+2 431 €-354 €
19+2 077 €+2 627 €-550 €
20+2 077 €+2 830 €-753 €
21+2 077 €+3 038 €-961 €
22+2 077 €+3 252 €-1 175 €
23+2 077 €+3 472 €-1 395 €
24+2 077 €+3 699 €-1 622 €
25+2 077 €+3 933 €-1 856 €
Total+51 925 €+29 555 €+22 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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