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Appartement à vendre

VilleBoissy-Saint-Léger (94)
Surface53.4
Coût Total156 596
Loyer Annuel13 679
Rentabilité8.73%
Cashflow/mois+239
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 200 €
Surface : 53.4 m²
Prix au m² : 2 513,11 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/7 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 23,67 m²), 1 chambre, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Pas de cave

Dans une copropriété de 1990, située 5 bis place de la Peupleraie, à proximité des commodités et à moins de 10 minutes à pied de la gare. Possibilité de bénéficier du P T Z, sous conditions.

La SA HLM Coopérer Pour Habiter vend à Boissy St Léger un appartement de type T2 de 53,41m², au 4ème étage avec ascenseur. En cours de rénovation, il propose : entrée, séjour sur balcon, cuisine séparée, un dégagement, une chambre, une salle de bains, WC. Double vitrage. Parking sous-sol. Chauffage individuel électrique. Taxe foncière : 1 095€.

?Sous réserve de l'autorisation préfectorale.

Modalités de visite : sur rdv auprès du vendeur. Si votre projet concerne une acquisition à deux personnes, il est impératif que les visites soient effectuées ensemble pour déposer la lettre d’intention d’achat. Date limite de remise des candidatures : le 06/06/2026 à 12h. Possibilité de soumettre votre candidature au-delà de la date indiquée si aucune offre valable reçue. Les candidatures sont étudiées par ordre d’arrivée.

Ville : Boissy-Saint-Léger
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94470
Coordonnées : 48.754562, 2.503638
Boissy-Saint-Léger
RER A
Total : 156 596
Prix d'acquisition : 134 200
Travaux : 11 660
Valeur du bien : 145 860
Frais de notaire : 10 736
Coût estimé : 10 736
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.4
Loyer prédit : 21.35€/m²/mois
Fourchette : 18.72€ - 24.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13679€/an
Fourchette totale : 1000€ - 1300€/mois
Fourchette annuelle : 11994€ - 15599€/an
Rentabilité brute :8.73%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 9.96%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 098,36 €/m²
Basé sur :249 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 452
Prix d'achat :134 200
Décote à l'achat :-31 252 (-18.9%)
Marge achat-revente :8 856€ (5.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 596
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,37€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 809,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 835,96
Coût de l'assurance :13 310,66
Taxe foncière : 1 095,00€/an
Soit par mois : 91,25€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 139,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 900,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :239,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 188 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel
Quantité: 1 système pour 53.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture orange nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la chambre
Quantité: environ 12 m²
Raison: État 3/5 visible - murs verts nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 660(218 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:3 500
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 700€ = 3500€
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
  • Chambres:360
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Boissy-Saint-Léger). Coefficient 1.2 appliqué pour les travaux de chauffage et menuiserie. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 679 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 054 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 596 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 095 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 342
Revenus locatifs : +13 679
Charges déductibles : -18 342
Résultat foncier Année 1 : -4 663(Déficit de 4 663 €)
Imputable sur revenu global : 4 663
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 682 €/an
Revenus locatifs : +13 679
Charges déductibles : -6 682
Résultat foncier Années 2+ : 6 997 €/an
Prix d'achat du bien : 134 200
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 230(65% de 134 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 172 €/an
Calcul : 87 230 € × 3,636% = 3 172
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 67918 3475 059-4 6684 668 €--
213 9526 5504 9237 402---
314 2316 4094 7817 822---
414 5166 2634 6358 253---
514 8066 1124 4858 694---
615 1025 9564 3299 146---
715 4045 7954 1689 609---
815 7125 6294 00210 083---
916 0275 4573 83010 569---
1016 3475 2803 65211 067---
1116 6745 0963 46911 578---
1217 0084 9073 28012 101---
1317 3484 7113 08412 637---
1417 6954 5092 88213 186---
1518 0494 3002 67313 749---
1618 4104 0842 45714 326---
1718 7783 8612 23414 917---
1819 1533 6302 00315 523---
1919 5363 3921 76516 144---
2019 9273 1461 51916 781---
2120 3262 8921 26517 434---
2220 7322 6291 00218 103---
2321 1472 35873118 789---
2421 5702 07845019 492---
2522 0011 78816120 213---
TOTAL438 130125 18272 836312 9494 668Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 400
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 949
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 873 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 873-1 400+4 273
2+2 873+2 221+652
3+2 873+2 347+526
4+2 873+2 476+397
5+2 873+2 608+265
6+2 873+2 744+129
7+2 873+2 883-10
8+2 873+3 025-152
9+2 873+3 171-298
10+2 873+3 320-447
11+2 873+3 473-600
12+2 873+3 630-757
13+2 873+3 791-918
14+2 873+3 956-1 083
15+2 873+4 125-1 252
16+2 873+4 298-1 425
17+2 873+4 475-1 602
18+2 873+4 657-1 784
19+2 873+4 843-1 970
20+2 873+5 034-2 161
21+2 873+5 230-2 357
22+2 873+5 431-2 558
23+2 873+5 637-2 764
24+2 873+5 848-2 975
25+2 873+6 064-3 191
Total+71 825+93 885+-22 060
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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