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Appartement 5 pièces 145 m²

VilleArles-sur-Tech (66)
Surface145
Coût Total146 150
Loyer Annuel13 903
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+188
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 145 m²
Prix au m² : 620,69 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 145 m² - Appartement 145m² Arles Sur Tech 5 pièces avec terrasse

Situé en plein centre d'Arles, au 2? étage d'un ancien immeuble de caractère, ce grand appartement traversant offre de beaux volumes et une belle hauteur sous plafond.

Il se compose de trois chambres, d'un coin bureau, d'une cuisine, d'une salle à manger, d'un salon, ainsi que d'une salle de bain avec WC séparés.

Au niveau supérieur, un véritable atout : une grande terrasse sur le toit, idéale pour profiter des beaux jours, accompagnée d'un débarras.

Un bien rare au coeur de la ville, alliant charme de l'ancien et fort potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr Manuel Roger Agent commercial RSAC 944 236 538 [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] L'agence Laforêt - Céret, Le Boulou, Amélie les Bains, Prats de Mollo

Copropriété de 5 lots.

Charges annuelles : 972 euros. Référence annonce : 31749 Date de réalisation du diagnostic : 25/07/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 5 Charges prévisionnelles annuelles : 972 €

Ville : Arles-sur-Tech
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66150
Coordonnées : 42.456260, 2.633650
Total : 146 150
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 48 950
Valeur du bien : 138 950
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 145
Loyer prédit : 7.99€/m²/mois
Fourchette : 6.25€ - 10.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 1159€/mois
Loyer annuel estimé : 13903€/an
Fourchette totale : 906€ - 1482€/mois
Fourchette annuelle : 10867€ - 17787€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.44% - 12.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :843,75 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :122 344
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :-32 344 (-26.4%)
Marge achat-revente :-23 806€ (-19.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :730,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :43,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 773,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 878,39
Coût de l'assurance :13 153,50
Taxe foncière : 1 390,28€/an
Soit par mois : 115,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 81,00€/mois
Soit par an : 972,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 158,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 970,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :187,77€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 145 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur 145 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour l'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 950(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€ = 10500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs: 48 m² × 25€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Arles-sur-Tech (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 26 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 159 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 903 €/an
Calcul : 1 159 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 150 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 390 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 972 €/an
Calcul : 81 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 950
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 860
Revenus locatifs : +13 903
Charges déductibles : -56 860
Résultat foncier Année 1 : -42 958(Déficit de 42 958 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 558
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 910 €/an
Revenus locatifs : +13 903
Charges déductibles : -7 910
Résultat foncier Années 2+ : 5 992 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21557.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 90356 8655 027-42 96221 400 €21 562 €21 562 €
214 1817 7834 8956 398--15 165 €
314 4657 6464 7586 818--8 347 €
414 7547 5054 6177 249--1 098 €
515 0497 3584 4707 690---
615 3507 2074 3188 143---
715 6577 0504 1618 607---
815 9706 8873 9989 083---
916 2896 7183 8309 571---
1016 6156 5443 65610 071---
1116 9476 3643 47510 584---
1217 2866 1773 28811 110---
1317 6325 9833 09511 649---
1417 9855 7832 89412 202---
1518 3455 5752 68712 769---
1618 7115 3612 47213 351---
1719 0865 1382 25013 947---
1819 4674 9082 01914 559---
1919 8574 6701 78115 187---
2020 2544 4231 53415 831---
2120 6594 1671 27916 492---
2221 0723 9031 01417 169---
2321 4943 62974017 865---
2421 9233 34545718 578---
2522 3623 05116319 310---
TOTAL445 312194 03972 878251 27321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 251 273
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 920 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 920-6 420+9 340
2+2 9200+2 920
3+2 9200+2 920
4+2 9200+2 920
5+2 920+1 978+942
6+2 920+2 443+477
7+2 920+2 582+338
8+2 920+2 725+195
9+2 920+2 871+49
10+2 920+3 021-101
11+2 920+3 175-255
12+2 920+3 333-413
13+2 920+3 495-575
14+2 920+3 661-741
15+2 920+3 831-911
16+2 920+4 005-1 085
17+2 920+4 184-1 264
18+2 920+4 368-1 448
19+2 920+4 556-1 636
20+2 920+4 749-1 829
21+2 920+4 948-2 028
22+2 920+5 151-2 231
23+2 920+5 359-2 439
24+2 920+5 574-2 654
25+2 920+5 793-2 873
Total+73 000+75 382+-2 382
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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