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Appartement 67m2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface67
Coût Total118 560
Loyer Annuel7 112
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-87
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 77 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 149,25 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 67m2 - Appartement de 67m2 composé de deux chambres (ancien f4 habilité en F3 avec double salon séjour donc possibilité de refaire un 3 chambres). Chaque chambre est composé de placard mural intégré avec miroir. La cuisine est équipée de hotte avec plaque induction et four encastré. La salle de bain est récente également et en très bon état. Un petit balcon et une cave complète le bien. Le parking de la copropriété est privé et avec une barrière est très appréciée et toujours libre.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.434000, 4.416740
Total : 118 560
Prix d'acquisition : 77 000
Travaux : 35 400
Valeur du bien : 112 400
Frais de notaire : 6 160
Coût estimé : 6 160
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 593€/mois
Loyer annuel estimé : 7112€/an
Fourchette totale : 440€ - 799€/mois
Fourchette annuelle : 5275€ - 9589€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 560
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :585,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :34,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 620,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 220,94
Coût de l'assurance :10 374,00
Taxe foncière : 711,22€/an
Soit par mois : 59,27€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 592,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-87,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 400(528 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 300€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 593 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Calcul : 593 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 956 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 560 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 711 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 482
Revenus locatifs : +7 112
Charges déductibles : -40 482
Résultat foncier Année 1 : -33 370(Déficit de 33 370 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 970
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 082 €/an
Revenus locatifs : +7 112
Charges déductibles : -5 082
Résultat foncier Années 2+ : 2 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11970.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 77 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 050(65% de 77 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 820 €/an
Calcul : 50 050 € × 3,636% = 1 820
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 11240 4863 960-33 37421 400 €11 974 €11 974 €
27 2544 9813 8552 274--9 700 €
37 4004 8723 7462 528--7 172 €
47 5484 7593 6332 789--4 384 €
57 6994 6423 5163 056--1 328 €
67 8524 5223 3953 331---
78 0104 3973 2713 613---
88 1704 2683 1423 902---
98 3334 1343 0084 199---
108 5003 9962 8704 504---
118 6703 8532 7274 817---
128 8433 7052 5795 138---
139 0203 5532 4265 467---
149 2003 3952 2685 806---
159 3843 2312 1056 153---
169 5723 0621 9366 510---
179 7642 8871 7616 877---
189 9592 7061 5807 253---
1910 1582 5191 3937 639---
2010 3612 3251 1998 036---
2110 5682 1259998 443---
2210 7801 9187928 862---
2310 9951 7045789 291---
2411 2151 4823569 733---
2511 4401 25312710 186---
TOTAL227 807120 77657 221107 03221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 032
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 112 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 494 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 494-6 420+7 914
2+1 4940+1 494
3+1 4940+1 494
4+1 4940+1 494
5+1 4940+1 494
6+1 494+601+893
7+1 494+1 084+410
8+1 494+1 171+323
9+1 494+1 260+234
10+1 494+1 351+143
11+1 494+1 445+49
12+1 494+1 541-47
13+1 494+1 640-146
14+1 494+1 742-248
15+1 494+1 846-352
16+1 494+1 953-459
17+1 494+2 063-569
18+1 494+2 176-682
19+1 494+2 292-798
20+1 494+2 411-917
21+1 494+2 533-1 039
22+1 494+2 659-1 165
23+1 494+2 787-1 293
24+1 494+2 920-1 426
25+1 494+3 056-1 562
Total+37 350+32 110+5 240
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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