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Maison à vendre

VilleSainte-Maure-de-Touraine (37)
Surface170m²
Coût Total264 200€
Loyer Annuel17 298€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-63€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 185 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 1 088,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cave, Nombre de WC : 3

Au coeur de Sainte Maure de Touraine, cette maison dispose de nombreux atouts. Au rez-de-chaussée se trouvent une entrée, un garage double, une dépendance et une buanderie. A l'étage, accessible par un ascenseur et/ou un escalier, vous disposerez d'une vaste pièce de vie de 41m2, une véranda baignée de lumière, une cuisine, une chambre et une salle de bain. Pour finir, au dernier étage, 3 chambres spacieuses, une salle de bain et un débarras. Vous retrouverez également un WC par niveau. Une très belle cave vient compléter cet ensemble idéalement placé, à quelques pas des écoles et commerces.

Honoraires inclus de 6.32% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 174 000 euros. Classe énergie E, Classe climat B Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 2867.00 et 3879.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Carte pro. 3701 2016 000 001 953 AC ADC37012022000000035

Ville : Sainte-Maure-de-Touraine
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37800
Coordonnées : 47.103293, 0.616260
Total : 264 200€
Prix d'acquisition : 185 000€
Travaux : 64 400€
Valeur du bien : 249 400€
Frais de notaire : 14 800€
Coût estimé : 14 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.67€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1441€/mois
Loyer annuel estimé : 17298€/an
Fourchette totale : 1133€ - 1833€/mois
Fourchette annuelle : 13600€ - 22001€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 8.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 754,07 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :298 192 €
Prix d'achat :185 000 €
Décote à l'achat :-113 192€ (-38.0%)
Marge achat-revente :33 992€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 294,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :66,05€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 360,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :124 143,54€
Coût de l'assurance :19 815,00€
Taxe foncière : 1 729,78€/an
Soit par mois : 144,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 441,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 504,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-63,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 170 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 400 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 200€
    Isolation toiture/combles: 170 m² × 60€/m² = 10200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Maure-de-Touraine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 298 €/an
Calcul : 1 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 730 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 529 €
Revenus locatifs : +17 298 €
Charges déductibles : -75 529 €
Résultat foncier Année 1 : -58 231 €(Déficit de 58 231 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 831 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 129 €/an
Revenus locatifs : +17 298 €
Charges déductibles : -11 129 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 169 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36830.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 185 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 120 250 €(65% de 185 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 373 €/an
Calcul : 120 250 € × 3,636% = 4 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 298 €75 537 €8 615 €-58 239 €21 400 €36 839 €36 839 €
217 644 €10 905 €8 383 €6 739 €--30 101 €
317 997 €10 666 €8 143 €7 331 €--22 769 €
418 357 €10 418 €7 896 €7 939 €--14 831 €
518 724 €10 162 €7 640 €8 562 €--6 269 €
619 098 €9 898 €7 375 €9 201 €---
719 480 €9 624 €7 102 €9 856 €---
819 870 €9 342 €6 819 €10 528 €---
920 267 €9 050 €6 527 €11 217 €---
1020 672 €8 748 €6 226 €11 924 €---
1121 086 €8 436 €5 914 €12 650 €---
1221 508 €8 114 €5 591 €13 394 €---
1321 938 €7 781 €5 258 €14 157 €---
1422 377 €7 436 €4 914 €14 940 €---
1522 824 €7 081 €4 558 €15 743 €---
1623 281 €6 713 €4 191 €16 568 €---
1723 746 €6 333 €3 811 €17 413 €---
1824 221 €5 940 €3 418 €18 281 €---
1924 705 €5 534 €3 012 €19 171 €---
2025 200 €5 115 €2 592 €20 085 €---
2125 704 €4 681 €2 159 €21 023 €---
2226 218 €4 233 €1 711 €21 985 €---
2326 742 €3 770 €1 247 €22 972 €---
2427 277 €3 291 €769 €23 986 €---
2527 822 €2 797 €274 €25 026 €---
TOTAL554 053 €251 603 €124 144 €302 450 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 302 450 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 298 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 633 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 633 €-6 420 €+10 053 €
2+3 633 €0 €+3 633 €
3+3 633 €0 €+3 633 €
4+3 633 €0 €+3 633 €
5+3 633 €0 €+3 633 €
6+3 633 €+879 €+2 754 €
7+3 633 €+2 957 €+676 €
8+3 633 €+3 158 €+475 €
9+3 633 €+3 365 €+268 €
10+3 633 €+3 577 €+56 €
11+3 633 €+3 795 €-162 €
12+3 633 €+4 018 €-385 €
13+3 633 €+4 247 €-614 €
14+3 633 €+4 482 €-849 €
15+3 633 €+4 723 €-1 090 €
16+3 633 €+4 970 €-1 337 €
17+3 633 €+5 224 €-1 591 €
18+3 633 €+5 484 €-1 851 €
19+3 633 €+5 751 €-2 118 €
20+3 633 €+6 025 €-2 392 €
21+3 633 €+6 307 €-2 674 €
22+3 633 €+6 595 €-2 962 €
23+3 633 €+6 892 €-3 259 €
24+3 633 €+7 196 €-3 563 €
25+3 633 €+7 508 €-3 875 €
Total+90 825 €+90 735 €+90 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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