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Maison à vendre

VilleSaint-Marcan (35)
Surface115m²
Coût Total213 660€
Loyer Annuel12 382€
Rentabilité5.80%
Cashflow/mois-192€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 122 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 1 060,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking

Charmante maison en pierre du 16eme siècle a rénover. Située entre le Mont Saint Michel et Saint Malo , cette maison atypique se compose d'une entrée donnant sur une grande pièce de vie de 38.5 m2. d'un accès au jardin par atelier de 22m2 pouvant devenir une buanderie un cellier ou une chaufferie. Sur demi niveau chambre de 13.9m2 loi carrez. 1er étage hall de 12.3m2 donnant sur 2 chambres de 14.5m2 et 18.1m2. 2eme étage un grenier de 30m2 loi carrez (50m2 au sol) à aménager en suite parental. le 2éme niveau est desservit par un bel escalier massif en granit. grand jardin de 520m2 avec arbres fruitier. Garage de 15m2 face à la maison

Cette annonce référence 299364 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DAVID MASSON (EI) immatriculé au RSAC de RENNES (35000) sous le numéro 98863895300014.

Prix du bien : 122 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/08/2025 Score DPE : 328 kWhEP/m²/an Score GES : 11 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2777.00 euros et 3757.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2025 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Marcan
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35120
Coordonnées : 48.584762, -1.623826
Total : 213 660€
Prix d'acquisition : 122 000€
Travaux : 81 900€
Valeur du bien : 203 900€
Frais de notaire : 9 760€
Coût estimé : 9 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 1032€/mois
Loyer annuel estimé : 12382€/an
Fourchette totale : 819€ - 1300€/mois
Fourchette annuelle : 9831€ - 15594€/an
Rentabilité brute :5.80%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 865,88 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :214 576 €
Prix d'achat :122 000 €
Décote à l'achat :-92 576€ (-43.1%)
Marge achat-revente :916€ (0.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 058,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :62,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 120,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 802,31€
Coût de l'assurance :18 695,25€
Taxe foncière : 1 238,19€/an
Soit par mois : 103,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 031,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 223,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-191,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 328 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine intégrée vétuste
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de l'espace de vie avec remise à niveau des installations
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - espace de vie usé nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 900 €(712 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:5 100€
    Isolation combles: 115 m² × 40€/m² = 4600€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:15 500€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (20 m²) × 900€/m² = 18000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:20 000€
    Rénovation complète salon: 25 m² × 800€/m² = 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Peinture chambres: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Marcan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 032 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 382 €/an
Calcul : 1 032 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 172 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 660 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 238 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 91 058 €
Revenus locatifs : +12 382 €
Charges déductibles : -91 058 €
Résultat foncier Année 1 : -78 676 €(Déficit de 78 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 57 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 158 €/an
Revenus locatifs : +12 382 €
Charges déductibles : -9 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 224 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 57276.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 122 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 79 300 €(65% de 122 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 884 €/an
Calcul : 79 300 € × 3,636% = 2 884 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 382 €91 065 €7 179 €-78 683 €21 400 €57 283 €57 283 €
212 630 €8 974 €6 988 €3 655 €--53 628 €
312 882 €8 777 €6 791 €4 105 €--49 523 €
413 140 €8 573 €6 587 €4 567 €--44 956 €
513 403 €8 362 €6 376 €5 041 €--39 916 €
613 671 €8 144 €6 158 €5 527 €--34 389 €
713 944 €7 918 €5 932 €6 026 €--28 362 €
814 223 €7 684 €5 698 €6 539 €--21 824 €
914 507 €7 442 €5 456 €7 065 €--14 759 €
1014 798 €7 192 €5 206 €7 605 €--7 153 €
1115 094 €6 934 €4 948 €8 160 €---
1215 395 €6 666 €4 680 €8 729 €---
1315 703 €6 389 €4 403 €9 314 €---
1416 017 €6 102 €4 116 €9 915 €---
1516 338 €5 806 €3 820 €10 532 €---
1616 664 €5 499 €3 513 €11 165 €---
1716 998 €5 182 €3 196 €11 815 €---
1817 338 €4 854 €2 868 €12 484 €---
1917 684 €4 515 €2 529 €13 170 €---
2018 038 €4 163 €2 177 €13 875 €---
2118 399 €3 800 €1 814 €14 599 €---
2218 767 €3 424 €1 438 €15 343 €---
2319 142 €3 035 €1 049 €16 107 €---
2419 525 €2 633 €647 €16 892 €---
2519 916 €2 217 €231 €17 699 €---
TOTAL396 597 €235 352 €103 802 €161 245 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 245 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 600 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 600 €-6 420 €+9 020 €
2+2 600 €0 €+2 600 €
3+2 600 €0 €+2 600 €
4+2 600 €0 €+2 600 €
5+2 600 €0 €+2 600 €
6+2 600 €0 €+2 600 €
7+2 600 €0 €+2 600 €
8+2 600 €0 €+2 600 €
9+2 600 €0 €+2 600 €
10+2 600 €0 €+2 600 €
11+2 600 €+302 €+2 298 €
12+2 600 €+2 619 €-19 €
13+2 600 €+2 794 €-194 €
14+2 600 €+2 974 €-374 €
15+2 600 €+3 159 €-559 €
16+2 600 €+3 349 €-749 €
17+2 600 €+3 545 €-945 €
18+2 600 €+3 745 €-1 145 €
19+2 600 €+3 951 €-1 351 €
20+2 600 €+4 162 €-1 562 €
21+2 600 €+4 380 €-1 780 €
22+2 600 €+4 603 €-2 003 €
23+2 600 €+4 832 €-2 232 €
24+2 600 €+5 068 €-2 468 €
25+2 600 €+5 310 €-2 710 €
Total+65 000 €+48 373 €+16 627 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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