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Appartement 4 pièces 78 m²

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface78
Coût Total179 172
Loyer Annuel11 468
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-81
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 900 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 485,9 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 78 m² - Appartement 4 pièces 78 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial SAS Estuaire Notaires vous proposent : Appartement à vendre - ST HERBLAIN (44800)


St Herblain - Résidence du Golf : A deux pas du Parc de la Chézine et des commodités, dans un ensemble arboré et bien entretenu, cet appartement T4 d'environ 78m² à rénover vous propose : Une entrée avec placards desservant un salon-séjour ouvert sur sa loggia exposée Ouest, une cuisine aménagée donnant également sur la loggia, un dégagement avec placards, deux chambres dont une avec placards, une salle d'eau et un WC séparés. Logement à consommation énergétique excessive (DPE F) "Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr"


Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude SAS Estuaire Notaires - Notaires à Nantes - N° SIRET : 30550806100036


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Surface : 78 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2025 Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.241222, -1.622385
Total : 179 172
Prix d'acquisition : 115 900
Travaux : 54 000
Valeur du bien : 169 900
Frais de notaire : 9 272
Coût estimé : 9 272
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11468€/an
Fourchette totale : 808€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 9698€ - 13561€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 679,95 €/m²
Basé sur :134 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 036
Prix d'achat :115 900
Décote à l'achat :-93 136 (-44.6%)
Marge achat-revente :29 864€ (14.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 172
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 333,67
Coût de l'assurance :15 677,55
Taxe foncière : 1 146,81€/an
Soit par mois : 95,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 955,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb et le bon fonctionnement des évacuations
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 000(692 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 100
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 700€ = 5600€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain:7 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 500
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie:2 000
    Mise à jour plomberie complète: 1 plomberie complète × 1500€ = 1500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 032 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 172 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 627 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 806
Revenus locatifs : +11 468
Charges déductibles : -61 806
Résultat foncier Année 1 : -50 338(Déficit de 50 338 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 938
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 806 €/an
Revenus locatifs : +11 468
Charges déductibles : -7 806
Résultat foncier Années 2+ : 3 662 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28937.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 335(65% de 115 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 739 €/an
Calcul : 75 335 € × 3,636% = 2 739
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 46861 8126 038-50 34421 400 €28 944 €28 944 €
211 6977 6525 8784 046--24 898 €
311 9317 4865 7124 445--20 453 €
412 1707 3155 5414 855--15 598 €
512 4137 1375 3635 276--10 321 €
612 6626 9545 1805 708--4 614 €
712 9156 7644 9906 151---
813 1736 5684 7946 606---
913 4376 3654 5917 072---
1013 7056 1544 3807 551---
1113 9805 9374 1638 043---
1214 2595 7123 9388 547---
1314 5445 4793 7059 065---
1414 8355 2383 4649 597---
1515 1324 9893 21510 143---
1615 4354 7312 95710 704---
1715 7434 4642 69011 279---
1816 0584 1882 41411 870---
1916 3793 9022 12812 477---
2016 7073 6071 83313 100---
2117 0413 3011 52713 740---
2217 3822 9851 21114 397---
2317 7292 65788315 072---
2418 0842 31954515 765---
2518 4461 96819416 477---
TOTAL367 327185 68187 334181 64521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 181 645
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408-6 420+8 828
2+2 4080+2 408
3+2 4080+2 408
4+2 4080+2 408
5+2 4080+2 408
6+2 4080+2 408
7+2 408+461+1 947
8+2 408+1 982+426
9+2 408+2 122+286
10+2 408+2 265+143
11+2 408+2 413-5
12+2 408+2 564-156
13+2 408+2 720-312
14+2 408+2 879-471
15+2 408+3 043-635
16+2 408+3 211-803
17+2 408+3 384-976
18+2 408+3 561-1 153
19+2 408+3 743-1 335
20+2 408+3 930-1 522
21+2 408+4 122-1 714
22+2 408+4 319-1 911
23+2 408+4 522-2 114
24+2 408+4 730-2 322
25+2 408+4 943-2 535
Total+60 200+54 494+5 706
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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