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Immeuble 315 m² Saint-Gonnery

Bien expiré
VilleSaint-Gonnery (56)
Surface315m²
Coût Total326 550€
Loyer Annuel30 553€
Rentabilité9.36%
Cashflow/mois+601€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 261 250 €
Surface : 315 m²
Prix au m² : 829,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 315 m² Saint-Gonnery

SAINT GONNERY (56) IDEAL INVESTISSEURS Au sein d'un charmant village à proximité de Pontivy et de Loudéac, immeuble individuel de 300 m2 à vendre. Il se compose de la manière suivante:

  • RDC: local commercial, atelier et diverses pièces ( 202 m2) à aménager en logements. ( Changement de destination validé)

  • RDC: 1 Studio de 30 m2 ( libre d'occupation)

  • 1er ETAGE: 1 magnifique appartement 4 chambres entièrement rénové ( libre d'occupation)

  • Bâtiment en bon état général.

  • Excellent emplacement.

  • Tout à l'égout.

  • Places de parking

  • Idéal investisseurs

  • A mi-chemin entre Pontivy et Loudéac.

  • Possibilité de créer 4-5 logements supplémentaires en fonction des projets.

Votre conseiller RENT'IMMO : Erwan DIDELLE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 789 530 771 RCP 59 661 778

Surface : 315 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/05/2023

Consommation énergie primaire : 200 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 105.50 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 870 € et 2 530 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Saint-Gonnery
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56920
Coordonnées : 48.127323, -2.819788
Total : 326 550€
Prix d'acquisition : 261 250€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 305 650€
Frais de notaire : 20 900€
Coût estimé : 20 900€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 315m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.34€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 2546€/mois
Loyer annuel estimé : 30553€/an
Fourchette totale : 1998€ - 3244€/mois
Fourchette annuelle : 23981€ - 38926€/an
Rentabilité brute :9.36%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 594,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :95,24€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 690,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 884,99€
Coût de l'assurance :28 573,13€
Taxe foncière : 3 055,32€/an
Soit par mois : 254,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 546,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 944,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :601,46€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 315 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 39 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour 315 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du score énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(141 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:19 500€
    Fenêtres double vitrage: 39 fenêtres × 500€ = 19500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 4 chambres × 300€ = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 546 €/mois
Revenus locatifs annuels : 30 553 €/an
Calcul : 2 546 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 540 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 550 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 143 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 055 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 138 €
Revenus locatifs : +30 553 €
Charges déductibles : -59 138 €
Résultat foncier Année 1 : -28 585 €(Déficit de 28 585 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 185 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 738 €/an
Revenus locatifs : +30 553 €
Charges déductibles : -14 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 15 815 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7184.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 261 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 813 €(65% de 261 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 175 €/an
Calcul : 169 813 € × 3,636% = 6 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
130 553 €59 148 €10 550 €-28 595 €21 400 €7 195 €7 195 €
231 164 €14 463 €10 265 €16 701 €---
331 788 €14 169 €9 971 €17 619 €---
432 423 €13 865 €9 666 €18 559 €---
533 072 €13 550 €9 352 €19 521 €---
633 733 €13 225 €9 027 €20 508 €---
734 408 €12 890 €8 692 €21 518 €---
835 096 €12 543 €8 345 €22 553 €---
935 798 €12 185 €7 987 €23 613 €---
1036 514 €11 815 €7 616 €24 699 €---
1137 244 €11 432 €7 234 €25 812 €---
1237 989 €11 037 €6 839 €26 952 €---
1338 749 €10 629 €6 431 €28 120 €---
1439 524 €10 207 €6 009 €29 317 €---
1540 314 €9 771 €5 573 €30 543 €---
1641 121 €9 321 €5 123 €31 800 €---
1741 943 €8 856 €4 658 €33 087 €---
1842 782 €8 375 €4 177 €34 407 €---
1943 637 €7 879 €3 680 €35 759 €---
2044 510 €7 365 €3 167 €37 145 €---
2145 400 €6 835 €2 637 €38 565 €---
2246 308 €6 288 €2 089 €40 021 €---
2347 235 €5 722 €1 523 €41 513 €---
2448 179 €5 137 €939 €43 042 €---
2549 143 €4 533 €335 €44 610 €---
TOTAL978 627 €301 241 €151 885 €677 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 677 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 30 553 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 416 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 416 €-6 420 €+12 836 €
2+6 416 €+2 852 €+3 564 €
3+6 416 €+5 286 €+1 130 €
4+6 416 €+5 568 €+848 €
5+6 416 €+5 856 €+560 €
6+6 416 €+6 152 €+264 €
7+6 416 €+6 455 €-39 €
8+6 416 €+6 766 €-350 €
9+6 416 €+7 084 €-668 €
10+6 416 €+7 410 €-994 €
11+6 416 €+7 744 €-1 328 €
12+6 416 €+8 086 €-1 670 €
13+6 416 €+8 436 €-2 020 €
14+6 416 €+8 795 €-2 379 €
15+6 416 €+9 163 €-2 747 €
16+6 416 €+9 540 €-3 124 €
17+6 416 €+9 926 €-3 510 €
18+6 416 €+10 322 €-3 906 €
19+6 416 €+10 728 €-4 312 €
20+6 416 €+11 143 €-4 727 €
21+6 416 €+11 570 €-5 154 €
22+6 416 €+12 006 €-5 590 €
23+6 416 €+12 454 €-6 038 €
24+6 416 €+12 913 €-6 497 €
25+6 416 €+13 383 €-6 967 €
Total+160 400 €+203 216 €+-42 816 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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