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Vente appartement 13011

VilleMarseille 12e (13)
Surface74m²
Coût Total211 580€
Loyer Annuel13 185€
Rentabilité6.23%
Cashflow/mois-264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 160 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 2 162,16 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement agréable à vivre Il est bien lumineux Au calme

Ville : Marseille 12e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13012
Coordonnées : 43.295580, 5.445970
Total : 211 580€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 38 780€
Valeur du bien : 198 780€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 14.85€/m²/mois
Fourchette : 11.98€ - 18.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 1099€/mois
Loyer annuel estimé : 13185€/an
Fourchette totale : 886€ - 1362€/mois
Fourchette annuelle : 10636€ - 16344€/an
Rentabilité brute :6.23%
Fourchette de rentabilité :5.03% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 400 €/m²
Basé sur :71 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 600 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-17 600€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-33 980€ (-19.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 033,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :59,95€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 093,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 410,13€
Coût de l'assurance :17 984,30€
Taxe foncière : 1 318,50€/an
Soit par mois : 109,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 160,00€/mois
Soit par an : 1 920,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 098,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 363,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-264,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 780 €(524 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 099 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 185 €/an
Calcul : 1 099 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 829 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 580 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 319 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 920 €/an
Calcul : 160 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 567 €
Revenus locatifs : +13 185 €
Charges déductibles : -49 567 €
Résultat foncier Année 1 : -36 382 €(Déficit de 36 382 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 982 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 787 €/an
Revenus locatifs : +13 185 €
Charges déductibles : -10 787 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 398 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14981.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 185 €49 574 €6 836 €-36 389 €21 400 €14 989 €14 989 €
213 449 €10 609 €6 651 €2 840 €--12 149 €
313 718 €10 418 €6 460 €3 300 €--8 849 €
413 992 €10 221 €6 263 €3 771 €--5 078 €
514 272 €10 017 €6 059 €4 255 €--824 €
614 557 €9 807 €5 849 €4 751 €---
714 848 €9 589 €5 632 €5 259 €---
815 145 €9 365 €5 407 €5 781 €---
915 448 €9 133 €5 175 €6 316 €---
1015 757 €8 893 €4 935 €6 865 €---
1116 072 €8 645 €4 687 €7 427 €---
1216 394 €8 389 €4 431 €8 005 €---
1316 722 €8 124 €4 167 €8 597 €---
1417 056 €7 851 €3 893 €9 205 €---
1517 397 €7 569 €3 611 €9 829 €---
1617 745 €7 277 €3 319 €10 468 €---
1718 100 €6 976 €3 018 €11 125 €---
1818 462 €6 664 €2 706 €11 798 €---
1918 831 €6 342 €2 385 €12 489 €---
2019 208 €6 010 €2 052 €13 198 €---
2119 592 €5 667 €1 709 €13 926 €---
2219 984 €5 312 €1 354 €14 672 €---
2320 384 €4 945 €987 €15 439 €---
2420 791 €4 566 €608 €16 225 €---
2521 207 €4 175 €217 €17 033 €---
TOTAL422 320 €236 137 €98 410 €186 183 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 183 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 185 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 769 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 769 €-6 420 €+9 189 €
2+2 769 €0 €+2 769 €
3+2 769 €0 €+2 769 €
4+2 769 €0 €+2 769 €
5+2 769 €0 €+2 769 €
6+2 769 €+1 178 €+1 591 €
7+2 769 €+1 578 €+1 191 €
8+2 769 €+1 734 €+1 035 €
9+2 769 €+1 895 €+874 €
10+2 769 €+2 059 €+710 €
11+2 769 €+2 228 €+541 €
12+2 769 €+2 401 €+368 €
13+2 769 €+2 579 €+190 €
14+2 769 €+2 762 €+7 €
15+2 769 €+2 949 €-180 €
16+2 769 €+3 140 €-371 €
17+2 769 €+3 337 €-568 €
18+2 769 €+3 539 €-770 €
19+2 769 €+3 747 €-978 €
20+2 769 €+3 959 €-1 190 €
21+2 769 €+4 178 €-1 409 €
22+2 769 €+4 402 €-1 633 €
23+2 769 €+4 632 €-1 863 €
24+2 769 €+4 868 €-2 099 €
25+2 769 €+5 110 €-2 341 €
Total+69 225 €+55 855 €+13 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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