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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChoisy-le-Roi (94)
Surface65.76m²
Coût Total232 092€
Loyer Annuel16 817€
Rentabilité7.25%
Cashflow/mois-480€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 900 €
Surface : 65.76 m²
Prix au m² : 2 735,71 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Radiateur Gaz, Nombre d'égages : 8, Mandat exclusif, Jardin

À Choisy-le-Roi, à la limite de Thiais, votre agence Century 21 AARS Immo a le plaisir de vous proposer dans un secteur recherché pour sa proximité immédiate des transports (Tramway T9, RER C et TVM puis ligne 14 du métro), des commerces, des écoles et de toutes les commodités du quotidien, venez découvrir ce bel appartement familial situé au 7 et dernier étage d'une copropriété bien entretenue et sécurisée. Dès l'entrée, vous serez séduits par les volumes fonctionnels et la luminosité naturelle qu'offre cet appartement traversant. Il se compose d'une entrée avec rangements intégrés, idéale pour optimiser l'espace, d'une cuisine aménagée et fonctionnelle accompagnée de son cellier attenant offrant un espace de stockage supplémentaire très appréciable. Le séjour, spacieux et baigné de lumière grâce à son exposition sud-ouest, constitue un véritable espace de vie convivial. Il s'ouvre sur un agréable balcon permettant de profiter d'une vue dégagée et d'un extérieur sans vis-à-vis, idéal pour vos moments de détente. L'espace nuit, bien séparé, comprend un dégagement desservant deux chambres confortables. L'une dispose de rangements intégrés tandis que la seconde bénéficie également d'un accès à un balcon privatif. Une salle de bains ainsi qu'un WC indépendant complètent ce bien. Situé au dernier étage, l'appartement bénéficie d'un environnement calme et d'une belle clarté tout au long de la journée. Une cave vient compléter l'ensemble pour davantage de praticité au quotidien. Un box en sous-sol sécurisé est également compris dans cette annonce, un véritable atout dans le secteur. Ce bien conviendra parfaitement à une famille, un jeune couple ou un investisseur recherchant un emplacement stratégique à proximité immédiate de Paris et des principaux axes de transport. N'attendez plus pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de cet appartement. Contactez nous vite, nous serons ravi de vous présenter cet appartement avec deux balcons, cave et box en sous-sol. Logement à consommation énergétique excessive : classe F. - https://www.century21-aars-thiais.com/mentions_legales/

Ville : Choisy-le-Roi
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94600
Coordonnées : 48.763190, 2.403034
Total : 232 092€
Prix d'acquisition : 179 900€
Travaux : 37 800€
Valeur du bien : 217 700€
Frais de notaire : 14 392€
Coût estimé : 14 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.76m²
Loyer prédit : 21.31€/m²/mois
Fourchette : 16.75€ - 27.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1401€/mois
Loyer annuel estimé : 16817€/an
Fourchette totale : 1102€ - 1783€/mois
Fourchette annuelle : 13219€ - 21395€/an
Rentabilité brute :7.25%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 458,33 €/m²
Basé sur :573 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :227 420 €
Prix d'achat :179 900 €
Décote à l'achat :-47 520€ (-20.9%)
Marge achat-revente :-4 672€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 133,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :67,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 201,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 950,67€
Coût de l'assurance :20 308,05€
Taxe foncière : 4 080,00€/an
Soit par mois : 340,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 340,00€/mois
Soit par an : 4 080,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 401,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 881,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-479,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 375 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65.76 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 5/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 800 €(575 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€ = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€ = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 401 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 817 €/an
Calcul : 1 401 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 491 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 092 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 812 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 080 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 080 €/an
Calcul : 340 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 263 €
Revenus locatifs : +16 817 €
Charges déductibles : -54 263 €
Résultat foncier Année 1 : -37 446 €(Déficit de 37 446 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 046 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 463 €/an
Revenus locatifs : +16 817 €
Charges déductibles : -16 463 €
Résultat foncier Années 2+ : 354 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16046.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 935 €(65% de 179 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 252 €/an
Calcul : 116 935 € × 3,636% = 4 252 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 817 €54 271 €7 498 €-37 454 €21 400 €16 054 €16 054 €
217 154 €16 268 €7 296 €885 €--15 168 €
317 497 €16 059 €7 087 €1 438 €--13 731 €
417 847 €15 843 €6 870 €2 004 €--11 727 €
518 203 €15 619 €6 647 €2 584 €--9 142 €
618 568 €15 388 €6 416 €3 179 €--5 963 €
718 939 €15 150 €6 177 €3 789 €--2 174 €
819 318 €14 903 €5 931 €4 414 €---
919 704 €14 649 €5 676 €5 055 €---
1020 098 €14 386 €5 413 €5 712 €---
1120 500 €14 114 €5 142 €6 386 €---
1220 910 €13 833 €4 861 €7 077 €---
1321 328 €13 543 €4 571 €7 785 €---
1421 755 €13 243 €4 271 €8 512 €---
1522 190 €12 933 €3 961 €9 257 €---
1622 634 €12 613 €3 641 €10 020 €---
1723 086 €12 283 €3 310 €10 804 €---
1823 548 €11 941 €2 969 €11 607 €---
1924 019 €11 588 €2 616 €12 431 €---
2024 499 €11 223 €2 251 €13 276 €---
2124 989 €10 847 €1 874 €14 143 €---
2225 489 €10 457 €1 485 €15 032 €---
2325 999 €10 055 €1 083 €15 944 €---
2426 519 €9 640 €667 €16 879 €---
2527 049 €9 210 €238 €17 839 €---
TOTAL538 659 €370 059 €107 951 €168 600 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 168 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 532 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 532 €-6 420 €+9 952 €
2+3 532 €0 €+3 532 €
3+3 532 €0 €+3 532 €
4+3 532 €0 €+3 532 €
5+3 532 €0 €+3 532 €
6+3 532 €0 €+3 532 €
7+3 532 €0 €+3 532 €
8+3 532 €+672 €+2 860 €
9+3 532 €+1 517 €+2 015 €
10+3 532 €+1 714 €+1 818 €
11+3 532 €+1 916 €+1 616 €
12+3 532 €+2 123 €+1 409 €
13+3 532 €+2 336 €+1 196 €
14+3 532 €+2 554 €+978 €
15+3 532 €+2 777 €+755 €
16+3 532 €+3 006 €+526 €
17+3 532 €+3 241 €+291 €
18+3 532 €+3 482 €+50 €
19+3 532 €+3 729 €-197 €
20+3 532 €+3 983 €-451 €
21+3 532 €+4 243 €-711 €
22+3 532 €+4 510 €-978 €
23+3 532 €+4 783 €-1 251 €
24+3 532 €+5 064 €-1 532 €
25+3 532 €+5 352 €-1 820 €
Total+88 300 €+50 580 €+37 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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