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Appartement T4

VilleMeudon (92)
Surface70m²
Coût Total246 160€
Loyer Annuel18 349€
Rentabilité7.45%
Cashflow/mois-236€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 195 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 2 785,71 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif

SANS HONORAIRES. CDC-HABITAT (Filiale Groupe Caisse des Dépôts), direct propriétaire 7 rue de la Roseraie, appartement 4 pièces traversant de 69 m² au 9e étage avec ascenseur. Entrée avec placard, cuisine semi-ouverte à aménager, séjour, wc, salle de bain, 3 chambres. Une cave complète ce bien. CLASSE ENERGIE : E-CLASSE CLIMAT : E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1370€ et 1910€ (abonnement compris), année de référence 2021 à 2023. Chauffage et eau chaude sanitaire collectif réseau de chaleur urbain Résidence de 1959 Le bien est soumis au statut de copropriété : 5338 lots dans la copropriété y compris les annexes. Charges annuelles prévisionnelles : 3700€ * montant maximum hors frais liés à l'emprunt et aux garanties/hypothèque/privilège Référence à rappeler lors de nos échanges : 5353 - 189090 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence à rappeler lors de nos échanges : 5353 - 189090 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.789875, 2.221380
Total : 246 160€
Prix d'acquisition : 195 000€
Travaux : 35 560€
Valeur du bien : 230 560€
Frais de notaire : 15 600€
Coût estimé : 15 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1529€/mois
Loyer annuel estimé : 18349€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1972€/mois
Fourchette annuelle : 14229€ - 23660€/an
Rentabilité brute :7.45%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 9.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 327,38 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :232 917 €
Prix d'achat :195 000 €
Décote à l'achat :-37 917€ (-16.3%)
Marge achat-revente :-13 243€ (-5.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 229,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :73,85€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 303,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 748,85€
Coût de l'assurance :22 154,40€
Taxe foncière : 1 834,86€/an
Soit par mois : 152,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 308,33€/mois
Soit par an : 3 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 529,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 764,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-235,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 257 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système d'eau chaude sanitaire par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres pour uniformiser le sol.
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 560 €(508 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres:5 940€
    Parquet flottant: 42 m² × 70€/m² = 2940€, Main d'œuvre: 60€ = 3000€
  • Cuisine:320€
    Peinture cuisine: 8 m² × 40€/m² = 320€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 349 €/an
Calcul : 1 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 160 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 835 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 700 €/an
Calcul : 308 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 440 €
Revenus locatifs : +18 349 €
Charges déductibles : -50 440 €
Résultat foncier Année 1 : -32 091 €(Déficit de 32 091 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 691 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 880 €/an
Revenus locatifs : +18 349 €
Charges déductibles : -14 880 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 469 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10691.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 195 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 750 €(65% de 195 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 609 €/an
Calcul : 126 750 € × 3,636% = 4 609 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 349 €50 448 €8 467 €-32 099 €21 400 €10 699 €10 699 €
218 716 €14 665 €8 244 €4 050 €--6 649 €
319 090 €14 435 €8 014 €4 655 €--1 994 €
419 472 €14 197 €7 776 €5 275 €---
519 861 €13 950 €7 529 €5 911 €---
620 258 €13 694 €7 273 €6 564 €---
720 663 €13 430 €7 009 €7 234 €---
821 077 €13 156 €6 735 €7 921 €---
921 498 €12 872 €6 451 €8 626 €---
1021 928 €12 578 €6 157 €9 350 €---
1122 367 €12 274 €5 853 €10 093 €---
1222 814 €11 959 €5 538 €10 855 €---
1323 270 €11 633 €5 212 €11 637 €---
1423 736 €11 296 €4 875 €12 440 €---
1524 211 €10 947 €4 526 €13 264 €---
1624 695 €10 585 €4 164 €14 110 €---
1725 189 €10 210 €3 789 €14 978 €---
1825 692 €9 822 €3 401 €15 870 €---
1926 206 €9 421 €3 000 €16 785 €---
2026 730 €9 005 €2 584 €17 725 €---
2127 265 €8 575 €2 154 €18 690 €---
2227 810 €8 129 €1 708 €19 681 €---
2328 367 €7 668 €1 247 €20 699 €---
2428 934 €7 190 €769 €21 744 €---
2529 513 €6 695 €274 €22 817 €---
TOTAL587 710 €318 835 €122 749 €268 875 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 875 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 853 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 853 €-6 420 €+10 273 €
2+3 853 €0 €+3 853 €
3+3 853 €0 €+3 853 €
4+3 853 €+984 €+2 869 €
5+3 853 €+1 773 €+2 080 €
6+3 853 €+1 969 €+1 884 €
7+3 853 €+2 170 €+1 683 €
8+3 853 €+2 376 €+1 477 €
9+3 853 €+2 588 €+1 265 €
10+3 853 €+2 805 €+1 048 €
11+3 853 €+3 028 €+825 €
12+3 853 €+3 256 €+597 €
13+3 853 €+3 491 €+362 €
14+3 853 €+3 732 €+121 €
15+3 853 €+3 979 €-126 €
16+3 853 €+4 233 €-380 €
17+3 853 €+4 494 €-641 €
18+3 853 €+4 761 €-908 €
19+3 853 €+5 036 €-1 183 €
20+3 853 €+5 318 €-1 465 €
21+3 853 €+5 607 €-1 754 €
22+3 853 €+5 904 €-2 051 €
23+3 853 €+6 210 €-2 357 €
24+3 853 €+6 523 €-2 670 €
25+3 853 €+6 845 €-2 992 €
Total+96 325 €+80 663 €+15 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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