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Maison de ville

VilleEspalion (12)
Surface90m²
Coût Total129 720€
Loyer Annuel8 220€
Rentabilité6.34%
Cashflow/mois-55€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 877,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Je mets en vente cette maison de ville de 4 pièces de 90 m² située à Espalion. Construite en pierre, cette propriété ancienne s'étend sur 2 étages et offre un potentiel de rénovation intéressant. Cette maison de ville comprend 2 chambres et 1 salle de bain/WC. La cuisine est séparée. Le bien dispose également d'un grenier offrant un espace de rangement supplémentaire.

  • À rafraîchir\ garage\grenier\construction ancienne en pierre\Chauffage fioul.

Une belle opportunité pour les amateurs de travaux ! Contactez-moi pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Ville : Espalion
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12500
Coordonnées : 44.521330, 2.762330
Total : 129 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 44 400€
Valeur du bien : 123 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.61€/m²/mois
Fourchette : 5.71€ - 10.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8220€/an
Fourchette totale : 514€ - 913€/mois
Fourchette annuelle : 6166€ - 10958€/an
Rentabilité brute :6.34%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 8.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 508,77 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 789 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-56 789€ (-41.8%)
Marge achat-revente :6 069€ (4.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :639,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :32,43€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 671,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 986,05€
Coût de l'assurance :9 729,00€
Taxe foncière : 821,97€/an
Soit par mois : 68,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 684,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation pour 90 m²)
Raison: DPE G - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée ancienne par une nouvelle cuisine
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet existant ou remplacement si nécessaire
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 installation pour 90 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 400 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 500€
    Isolation combles: 90 m² × 50€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 90€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Rafraîchissement parquet salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:900€
    Mise aux normes électricité: 90 m² × 100€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 90 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 220 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 290 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 720 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 901 €
Revenus locatifs : +8 220 €
Charges déductibles : -49 901 €
Résultat foncier Année 1 : -41 681 €(Déficit de 41 681 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 281 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 501 €/an
Revenus locatifs : +8 220 €
Charges déductibles : -5 501 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 719 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20281.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 220 €49 905 €4 294 €-41 686 €21 400 €20 286 €20 286 €
28 384 €5 390 €4 179 €2 994 €--17 292 €
38 552 €5 272 €4 061 €3 280 €--14 012 €
48 723 €5 149 €3 938 €3 574 €--10 438 €
58 897 €5 022 €3 811 €3 875 €--6 563 €
69 075 €4 891 €3 680 €4 184 €--2 379 €
79 257 €4 755 €3 544 €4 501 €---
89 442 €4 615 €3 404 €4 827 €---
99 631 €4 470 €3 259 €5 161 €---
109 823 €4 320 €3 109 €5 503 €---
1110 020 €4 165 €2 954 €5 855 €---
1210 220 €4 004 €2 793 €6 216 €---
1310 425 €3 839 €2 627 €6 586 €---
1410 633 €3 667 €2 456 €6 966 €---
1510 846 €3 490 €2 279 €7 356 €---
1611 063 €3 306 €2 095 €7 756 €---
1711 284 €3 117 €1 906 €8 167 €---
1811 510 €2 921 €1 710 €8 589 €---
1911 740 €2 718 €1 507 €9 022 €---
2011 975 €2 508 €1 297 €9 466 €---
2112 214 €2 292 €1 081 €9 922 €---
2212 458 €2 068 €856 €10 391 €---
2312 708 €1 836 €625 €10 872 €---
2412 962 €1 596 €385 €11 365 €---
2513 221 €1 348 €137 €11 872 €---
TOTAL263 280 €136 664 €61 986 €126 616 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 126 616 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €0 €+1 726 €
3+1 726 €0 €+1 726 €
4+1 726 €0 €+1 726 €
5+1 726 €0 €+1 726 €
6+1 726 €0 €+1 726 €
7+1 726 €+637 €+1 089 €
8+1 726 €+1 448 €+278 €
9+1 726 €+1 548 €+178 €
10+1 726 €+1 651 €+75 €
11+1 726 €+1 757 €-31 €
12+1 726 €+1 865 €-139 €
13+1 726 €+1 976 €-250 €
14+1 726 €+2 090 €-364 €
15+1 726 €+2 207 €-481 €
16+1 726 €+2 327 €-601 €
17+1 726 €+2 450 €-724 €
18+1 726 €+2 577 €-851 €
19+1 726 €+2 707 €-981 €
20+1 726 €+2 840 €-1 114 €
21+1 726 €+2 977 €-1 251 €
22+1 726 €+3 117 €-1 391 €
23+1 726 €+3 261 €-1 535 €
24+1 726 €+3 410 €-1 684 €
25+1 726 €+3 562 €-1 836 €
Total+43 150 €+37 985 €+5 165 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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