Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 8 pièces 172 m²

Bien expiré
VilleCastres (81)
Surface172m²
Coût Total221 820€
Loyer Annuel18 328€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 040,7 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 8 pièces 172 m² - Maison 8 pièces 172 m²

Cabinet Médical Castres Dans le quartier des Filtres, découvrez ce cabinet médical libre pour la vente de toute occupation. Ce bien offre plusieurs possibilités : s'y installer directement pour une activité équivalente ; faire un double projet pro/perso ; ou encore, le diviser en 3 ou 4 appartements avec entrées et sorties indépendantes. A visiter sans tarder. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Surface : 172 m²

Consommation énergie primaire : 147 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 120 € et 4 230 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris)

Ville : Castres
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81100
Coordonnées : 43.646767, 2.194201
Total : 221 820€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 28 500€
Valeur du bien : 207 500€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 8.88€/m²/mois
Fourchette : 6.84€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 1527€/mois
Loyer annuel estimé : 18328€/an
Fourchette totale : 1177€ - 1983€/mois
Fourchette annuelle : 14120€ - 23790€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 700,67 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :292 515 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-113 515€ (-38.8%)
Marge achat-revente :70 695€ (24.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 098,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :64,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 163,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 766,68€
Coût de l'assurance :19 409,25€
Taxe foncière : 1 832,82€/an
Soit par mois : 152,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 527,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 316,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :211,30€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel ou total, mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol si nécessaire, mise aux normes électricité
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Gros œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: État général
Vérification de la toiture, murs et structure pour détecter d'éventuelles fissures ou problèmes
Quantité: 1 maison
Raison: État général à vérifier pour assurer la sécurité et la pérennité du bien

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 500 €(166 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (remplacement sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie/électricité, Main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, Main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 3 chambres (60 m²) × 120€/m² = 7200€ (revêtement sol, peinture, réfection électricité, menuiseries intérieures, Main d'œuvre incluse)
  • Salon:4 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon (30 m²) × 150€/m² = 4500€ (peinture murs/plafonds, revêtement de sol, mise aux normes électricité, Main d'œuvre incluse)
  • Gros œuvre:800€
    Vérification gros œuvre: 1 maison × 800€ = 800€ (diagnostic toiture, murs et structure, Main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castres (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 328 €/an
Calcul : 1 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 446 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 820 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 776 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 555 €
Revenus locatifs : +18 328 €
Charges déductibles : -38 555 €
Résultat foncier Année 1 : -20 227 €(Déficit de 20 227 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 527 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 055 €/an
Revenus locatifs : +18 328 €
Charges déductibles : -10 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 273 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9526.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 328 €38 562 €7 453 €-20 234 €10 700 €9 534 €9 534 €
218 695 €9 864 €7 255 €8 830 €--704 €
319 069 €9 660 €7 051 €9 409 €---
419 450 €9 448 €6 839 €10 002 €---
519 839 €9 229 €6 620 €10 610 €---
620 236 €9 002 €6 393 €11 234 €---
720 641 €8 768 €6 158 €11 873 €---
821 053 €8 525 €5 916 €12 528 €---
921 474 €8 274 €5 665 €13 200 €---
1021 904 €8 014 €5 405 €13 890 €---
1122 342 €7 746 €5 137 €14 596 €---
1222 789 €7 468 €4 859 €15 321 €---
1323 245 €7 180 €4 571 €16 064 €---
1423 710 €6 883 €4 274 €16 827 €---
1524 184 €6 575 €3 966 €17 609 €---
1624 667 €6 257 €3 648 €18 411 €---
1725 161 €5 928 €3 318 €19 233 €---
1825 664 €5 587 €2 978 €20 077 €---
1926 177 €5 234 €2 625 €20 943 €---
2026 701 €4 870 €2 261 €21 831 €---
2127 235 €4 493 €1 883 €22 742 €---
2227 780 €4 102 €1 493 €23 677 €---
2328 335 €3 699 €1 089 €24 637 €---
2428 902 €3 281 €672 €25 621 €---
2529 480 €2 849 €240 €26 631 €---
TOTAL587 059 €201 497 €107 767 €385 563 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 563 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 328 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 849 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 849 €-3 210 €+7 059 €
2+3 849 €0 €+3 849 €
3+3 849 €+2 612 €+1 237 €
4+3 849 €+3 001 €+848 €
5+3 849 €+3 183 €+666 €
6+3 849 €+3 370 €+479 €
7+3 849 €+3 562 €+287 €
8+3 849 €+3 759 €+90 €
9+3 849 €+3 960 €-111 €
10+3 849 €+4 167 €-318 €
11+3 849 €+4 379 €-530 €
12+3 849 €+4 596 €-747 €
13+3 849 €+4 819 €-970 €
14+3 849 €+5 048 €-1 199 €
15+3 849 €+5 283 €-1 434 €
16+3 849 €+5 523 €-1 674 €
17+3 849 €+5 770 €-1 921 €
18+3 849 €+6 023 €-2 174 €
19+3 849 €+6 283 €-2 434 €
20+3 849 €+6 549 €-2 700 €
21+3 849 €+6 823 €-2 974 €
22+3 849 €+7 103 €-3 254 €
23+3 849 €+7 391 €-3 542 €
24+3 849 €+7 686 €-3 837 €
25+3 849 €+7 989 €-4 140 €
Total+96 225 €+115 669 €+-19 444 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →