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Immeuble - 7 pièce(s) - 252 m²

Bien expiré
VilleSaint-Gaudens (31)
Surface252m²
Coût Total298 620€
Loyer Annuel24 127€
Rentabilité8.08%
Cashflow/mois+223€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 276 500 €
Surface : 252 m²
Prix au m² : 1 097,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

COMMERCES ET HABITATION

Immeuble idéalement situé à Saint-Gaudens, à proximité immédiate du centre-ville et de l'accès autoroutier, composé de deux lots. Au rez-de-chaussée, un local commercial d'environ 124 m² avec une terrasse à l'arrière et un sous-sol, bénéficiant d'un DPE C . Aux étages, un appartement en triplex entièrement rénové avec goût offrant un bel espace de vie d'environ 42 m² avec cuisine ouverte; donnant sur une grande terrasse d'environ 100 m² avec vue sur les Pyrénées, 3 chambres disposant de sa propre salle d'eau offrant confort et intimité. Immeuble avec un fort potentiel pour investissement ou projet mixte habitation et activité professionnelle.

AGENCE PYRENEES IMMOBILIER

  • GUELFUCCI Jonathan
  • Agent commercial
  • RSAC N° 954 089 165 -
  • Plus d'informations sur www.pyrenees-immobilier.com (réf. ) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Numéro de mandat : 18654

Précision localisation : centre ville, animations, école, commerces, bus, autoroute, gare, lac

Ville : Saint-Gaudens
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31800
Total : 298 620€
Prix d'acquisition : 276 500€
Valeur du bien : 276 500€
Frais de notaire : 22 120€
Coût estimé : 22 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 252m²
Loyer prédit : 7.98€/m²/mois
Fourchette : 6.64€ - 9.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 2011€/mois
Loyer annuel estimé : 24127€/an
Fourchette totale : 1674€ - 2415€/mois
Fourchette annuelle : 20087€ - 28978€/an
Rentabilité brute :8.08%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 124,04 €/m²
Basé sur :138 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :283 258 €
Prix d'achat :276 500 €
Décote à l'achat :-6 758€ (-2.4%)
Marge achat-revente :-15 362€ (-5.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :298 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 499,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :87,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 586,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 311,31€
Coût de l'assurance :26 129,25€
Taxe foncière : 2 412,66€/an
Soit par mois : 201,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 010,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 787,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :222,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite du DPE C

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 011 €/mois
Revenus locatifs annuels : 24 127 €/an
Calcul : 2 011 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 410 €/an
Base de calcul : Emprunt de 298 620 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 045 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 413 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 13 868 €/an
Revenus locatifs : +24 127 €
Charges déductibles : -13 868 €
Résultat foncier : 10 259 €/an
Prix d'achat du bien : 276 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 179 725 €(65% de 276 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 535 €/an
Calcul : 179 725 € × 3,636% = 6 535 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
124 127 €13 877 €10 419 €10 249 €---
224 609 €13 605 €10 148 €11 004 €---
325 101 €13 324 €9 866 €11 777 €---
425 603 €13 032 €9 574 €12 571 €---
526 115 €12 730 €9 272 €13 386 €---
626 638 €12 417 €8 959 €14 221 €---
727 170 €12 093 €8 635 €15 078 €---
827 714 €11 757 €8 299 €15 957 €---
928 268 €11 409 €7 951 €16 859 €---
1028 834 €11 048 €7 590 €17 785 €---
1129 410 €10 675 €7 217 €18 735 €---
1229 998 €10 288 €6 830 €19 710 €---
1330 598 €9 888 €6 430 €20 711 €---
1431 210 €9 473 €6 015 €21 738 €---
1531 835 €9 043 €5 585 €22 792 €---
1632 471 €8 597 €5 140 €23 874 €---
1733 121 €8 136 €4 678 €24 985 €---
1833 783 €7 658 €4 200 €26 125 €---
1934 459 €7 163 €3 705 €27 295 €---
2035 148 €6 650 €3 193 €28 497 €---
2135 851 €6 119 €2 662 €29 731 €---
2236 568 €5 569 €2 111 €30 999 €---
2337 299 €4 999 €1 541 €32 300 €---
2438 045 €4 409 €951 €33 636 €---
2538 806 €3 797 €339 €35 009 €---
TOTAL772 782 €237 757 €151 311 €535 025 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 535 025 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 24 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 067 €+3 075 €+1 992 €
2+5 067 €+3 301 €+1 766 €
3+5 067 €+3 533 €+1 534 €
4+5 067 €+3 771 €+1 296 €
5+5 067 €+4 016 €+1 051 €
6+5 067 €+4 266 €+801 €
7+5 067 €+4 523 €+544 €
8+5 067 €+4 787 €+280 €
9+5 067 €+5 058 €+9 €
10+5 067 €+5 336 €-269 €
11+5 067 €+5 621 €-554 €
12+5 067 €+5 913 €-846 €
13+5 067 €+6 213 €-1 146 €
14+5 067 €+6 521 €-1 454 €
15+5 067 €+6 838 €-1 771 €
16+5 067 €+7 162 €-2 095 €
17+5 067 €+7 495 €-2 428 €
18+5 067 €+7 837 €-2 770 €
19+5 067 €+8 189 €-3 122 €
20+5 067 €+8 549 €-3 482 €
21+5 067 €+8 919 €-3 852 €
22+5 067 €+9 300 €-4 233 €
23+5 067 €+9 690 €-4 623 €
24+5 067 €+10 091 €-5 024 €
25+5 067 €+10 503 €-5 436 €
Total+126 675 €+160 507 €+-33 832 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 112 jours
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