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Détails du bien

VilleTroyes (10)
Surface76
Coût Total110 280
Loyer Annuel8 641
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois+62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 1 197,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Collectif Gaz, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

À VENDRE Appartement 4 pièces de 76 m² Situé au 4 étage d'une résidence bien entretenue, cet appartement de 76 m² offre un beau potentiel pour créer un intérieur à votre image. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine avec cellier, de trois chambres, d'une salle de bains et d'un WC indépendant. Sa distribution fonctionnelle et ses volumes agréables en font un bien idéal pour une famille ou un premier achat. Quelques travaux de rafraîchissement permettront de le moderniser selon vos goûts et de révéler tout son potentiel. Une cave en sous-sol ainsi qu'une place de stationnement au sein de la copropriété complètent ce bien. Vous apprécierez également sa proximité avec les transports en commun et les commodités du quotidien. DPE : D Une belle opportunité à découvrir sans tarder. Pour tout renseignement ou pour organiser une visite, contactez-moi au 07 81 22 77 65. - https://www.century21-martinot-immobilier-troyes.com/mentions_legales/

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.286141, 4.072406
Total : 110 280
Prix d'acquisition : 91 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 103 000
Frais de notaire : 7 280
Coût estimé : 7 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8641€/an
Fourchette totale : 560€ - 926€/mois
Fourchette annuelle : 6717€ - 11117€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 579,55 €/m²
Basé sur :660 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 046
Prix d'achat :91 000
Décote à l'achat :-29 046 (-24.2%)
Marge achat-revente :9 766€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 280
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :553,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 586,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 879,08
Coût de l'assurance :9 649,50
Taxe foncière : 864,14€/an
Soit par mois : 72,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 720,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :62,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 844 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 280 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 386 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 864 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 094
Revenus locatifs : +8 641
Charges déductibles : -17 094
Résultat foncier Année 1 : -8 453(Déficit de 8 453 €)
Imputable sur revenu global : 8 453
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 094 €/an
Revenus locatifs : +8 641
Charges déductibles : -5 094
Résultat foncier Années 2+ : 3 547 €/an
Prix d'achat du bien : 91 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 150(65% de 91 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 151 €/an
Calcul : 59 150 € × 3,636% = 2 151
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 64117 0983 848-8 4578 457 €--
28 8144 9983 7473 817---
38 9904 8943 6434 097---
49 1704 7863 5364 384---
59 3544 6743 4244 679---
69 5414 5593 3094 982---
79 7324 4393 1895 293---
89 9264 3153 0655 611---
910 1254 1862 9365 938---
1010 3274 0532 8036 274---
1110 5343 9152 6656 618---
1210 7443 7732 5226 972---
1310 9593 6252 3747 335---
1411 1793 4712 2217 707---
1511 4023 3132 0628 090---
1611 6303 1481 8988 482---
1711 8632 9781 7288 885---
1812 1002 8011 5519 299---
1912 3422 6191 3689 723---
2012 5892 4291 17910 160---
2112 8412 23398310 608---
2213 0972 03078011 068---
2313 3591 81956911 540---
2413 6271 60135112 025---
2513 8991 37512512 524---
TOTAL276 78699 13255 879177 6548 457Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 537
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 654
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 641 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 815 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 815-2 537+4 352
2+1 815+1 145+670
3+1 815+1 229+586
4+1 815+1 315+500
5+1 815+1 404+411
6+1 815+1 495+320
7+1 815+1 588+227
8+1 815+1 683+132
9+1 815+1 782+33
10+1 815+1 882-67
11+1 815+1 986-171
12+1 815+2 092-277
13+1 815+2 200-385
14+1 815+2 312-497
15+1 815+2 427-612
16+1 815+2 545-730
17+1 815+2 665-850
18+1 815+2 790-975
19+1 815+2 917-1 102
20+1 815+3 048-1 233
21+1 815+3 182-1 367
22+1 815+3 320-1 505
23+1 815+3 462-1 647
24+1 815+3 608-1 793
25+1 815+3 757-1 942
Total+45 375+53 296+-7 921
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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