Local commercial à Kerentrech

Bien expiré

VilleLorient (56)

Surface81m²

Coût Total1 376 496€

Loyer Annuel14 176€

Rentabilité1.03%

Cashflow/mois-6 084€

Prix : 133 000 €

Surface : 81 m²

Prix au m² : 1 641,98 €/m²

Chambres : 1

Pièces : 1

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

L’agence Foncia Achat / Vente de LORIENT vous propose le bien immobilier ci-dessous :

Local commercial de 76m2 divisé en un local et un appartement. Le local se compose d'un espace bureau et d'un espace mezzanine qui donne sur la rue. L'appartement donne côté cour et se compose d'un séjour, d'une cuisine, d'une salle d'eau et à l'étage une mezzanine avec une chambre.

Le local commercial est loué 407 euros charges comprises et l'appartement 520 euros charges comprises.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 135 € et 140 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris)

Ville : Lorient

Département : Morbihan

Région : Bretagne

Code postal : 56100

Coordonnées : 47.757200, -3.374899

Total : 1 376 496€

Prix d'acquisition : 133 000€

Travaux : 1 232 856€

Valeur du bien : 1 365 856€

Frais de notaire : 10 640€

Coût estimé : 10 640€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 81m²

Loyer prédit : 14.58€/m²/mois

Fourchette : 11.93€ - 17.82€/m²/mois

Loyer total estimé : 1181€/mois

Loyer annuel estimé : 14176€/an

Fourchette totale : 967€ - 1444€/mois

Fourchette annuelle : 11600€ - 17326€/an

Rentabilité brute :1.03%

Fourchette de rentabilité :0.84% - 1.26%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :1 376 496€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 715,16€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.26%

Assurance emprunteur :390,01€/mois

Taux d'assurance : 0.34% par an

Total mensualité : 7 105,17€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :638 052,61€

Coût de l'assurance :117 002,16€

Taxe foncière : 1 417,64€/an

Soit par mois : 118,14€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 42,33€/mois

Soit par an : 507,96€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 1 181,36€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 7 265,64€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-6 084,27€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 135 kWh/m²/an

Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie entre 135€ et 140€, ce qui correspond à une consommation d'environ 135 kWh/m²/an.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 81 m²

Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique

MenuiseriesRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique

Eau chaudeRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel

Quantité: 1 chauffe-eau

Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: environ 30 m²

Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Pose de parquet flottant dans la chambre

Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)

Raison: État 4/5 visible - bon état, mais rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 232 856 €(15 220 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:1 216 500€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 81 m² × 15 000€ = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
Menuiseries:11 440€
Fenêtres double vitrage PVC: 8 fenêtres × 1 300€ = 10 400€, Main d'œuvre: 1 040€
Eau chaude:350€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 350€
Salle de bain:1 200€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 200€
Salon:2 310€
Peinture murs et plafonds: 30 m² × 70€/m² = 2 100€, Main d'œuvre: 210€
Chambres:1 056€
Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€, Main d'œuvre: 96€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 1 228 290€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 181 €/mois

Revenus locatifs annuels : 14 176 €/an

Calcul : 1 181 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 44 292 €/an

Base de calcul : Emprunt de 1 376 496 € à 3.26% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 4 680 €/an

Calcul : 390 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 418 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 508 €/an

Calcul : 42 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 232 856 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 283 753 €

Revenus locatifs : +14 176 €

Charges déductibles : -1 283 753 €

Résultat foncier Année 1 : -1 269 577 €(Déficit de 1 269 577 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 1 248 177 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 50 897 €/an

Revenus locatifs : +14 176 €

Charges déductibles : -50 897 €

Résultat foncier Années 2+ : -36 721 €/an(Déficit de 36 721 €)

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1218061.68 € reporté.

Prix d'achat du bien : 133 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 86 450 €(65% de 133 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 144 €/an

Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	14 176 €	1 283 797 €	44 335 €	-1 269 621 €	21 400 €	1 248 221 €	1 248 221 €
2	14 460 €	49 742 €	43 136 €	-35 282 €	6 606 €	28 676 €	1 276 897 €
3	14 749 €	48 502 €	41 897 €	-33 753 €	6 606 €	27 148 €	1 304 044 €
4	15 044 €	47 222 €	40 617 €	-32 178 €	6 606 €	25 573 €	1 329 617 €
5	15 345 €	45 900 €	39 294 €	-30 555 €	6 606 €	23 949 €	1 353 566 €
6	15 652 €	44 534 €	37 928 €	-28 882 €	6 606 €	22 276 €	1 375 842 €
7	15 965 €	43 122 €	36 516 €	-27 157 €	6 606 €	20 551 €	1 396 394 €
8	16 284 €	41 664 €	35 058 €	-25 380 €	6 606 €	18 774 €	1 415 168 €
9	16 610 €	40 157 €	33 552 €	-23 548 €	6 606 €	16 942 €	1 432 109 €
10	16 942 €	38 601 €	31 995 €	-21 659 €	6 606 €	15 053 €	1 447 163 €
11	17 281 €	36 993 €	30 388 €	-19 712 €	6 606 €	13 107 €	1 460 269 €
12	17 627 €	35 332 €	28 727 €	-17 706 €	6 606 €	11 100 €	223 149 €
13	17 979 €	33 616 €	27 011 €	-15 637 €	6 606 €	9 032 €	203 504 €
14	18 339 €	31 844 €	25 238 €	-13 505 €	6 606 €	6 899 €	183 256 €
15	18 705 €	30 012 €	23 406 €	-11 307 €	6 606 €	4 701 €	162 384 €
16	19 080 €	28 120 €	21 514 €	-9 041 €	6 606 €	2 435 €	140 870 €
17	19 461 €	26 165 €	19 560 €	-6 704 €	6 606 €	99 €	118 693 €
18	19 850 €	24 146 €	17 540 €	-4 296 €	4 296 €	-	98 141 €
19	20 247 €	22 060 €	15 454 €	-1 813 €	1 813 €	-	79 367 €
20	20 652 €	19 905 €	13 299 €	747 €	-	-	61 678 €
21	21 065 €	17 678 €	11 073 €	3 387 €	-	-	43 985 €
22	21 487 €	15 378 €	8 772 €	6 108 €	-	-	28 157 €
23	21 916 €	13 002 €	6 396 €	8 915 €	-	-	14 251 €
24	22 355 €	10 547 €	3 941 €	11 808 €	-	-	2 326 €
25	22 802 €	8 011 €	1 405 €	14 791 €	-	-	-
TOTAL	454 073 €	2 036 051 €	638 053 €	-1 581 978 €	133 199 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 39 960 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 581 978 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 176 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +2 977 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+2 977 €	-6 420 €	+9 397 €
2	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
3	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
4	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
5	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
6	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
7	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
8	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
9	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
10	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
11	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
12	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
13	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
14	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
15	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
16	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
17	+2 977 €	-1 982 €	+4 959 €
18	+2 977 €	-1 289 €	+4 266 €
19	+2 977 €	-544 €	+3 521 €
20	+2 977 €	0 €	+2 977 €
21	+2 977 €	0 €	+2 977 €
22	+2 977 €	0 €	+2 977 €
23	+2 977 €	0 €	+2 977 €
24	+2 977 €	0 €	+2 977 €
25	+2 977 €	+3 740 €	-763 €
Total	+74 425 €	-36 220 €	+110 645 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Local commercial à Kerentrech

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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