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Vente maison 6 pièces 136,7 m² Montluçon (03100) - Superimmo

VilleMontluçon (03)
Surface136
Coût Total169 940
Loyer Annuel13 297
Rentabilité7.82%
Cashflow/mois+122
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 136 m²
Prix au m² : 801,47 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située dans le quartier des Marais à Montluçon, à proximité immédiate des commerces, écoles et commodités, cette maison des années 50 de 136 m2 habitables est idéale pour une famille en quête d'espaces et de confort. Elevée sur sous-sol, elle se compose d'un salon/séjour, d'une cuisine indépendante, de 4 chambres, une salle de bain, salle d'eau et de deux WC. Le sous-sol est composé d'une buanderie, d'une chaufferie et de nombreux espaces de rangements. A l'extérieur, vous profiterez d'un terrain entièrement clos avec un garage et une terrasse couverte.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Total : 169 940
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 52 220
Valeur du bien : 161 220
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 136
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1108€/mois
Loyer annuel estimé : 13297€/an
Fourchette totale : 860€ - 1427€/mois
Fourchette annuelle : 10325€ - 17123€/an
Rentabilité brute :7.82%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 10.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 294,12 €/m²
Basé sur :89 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :176 000
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-67 000 (-38.1%)
Marge achat-revente :6 060€ (3.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :169 940
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :832,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,49€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 875,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 852,21
Coût de l'assurance :12 745,50
Taxe foncière : 1 329,66€/an
Soit par mois : 110,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 108,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 136 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 220(384 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 160
    Isolation combles: 136 m² × 60€/m² = 8160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 900
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et main d'œuvre)
  • Revêtement sol (Chambres):3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Chambres):960
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 20€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture (Salon):600
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 20€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 060✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 108 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 297 €/an
Calcul : 1 108 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 536 €/an
Base de calcul : Emprunt de 169 940 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 330 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 220
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 595
Revenus locatifs : +13 297
Charges déductibles : -59 595
Résultat foncier Année 1 : -46 299(Déficit de 46 299 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 899
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 375 €/an
Revenus locatifs : +13 297
Charges déductibles : -7 375
Résultat foncier Années 2+ : 5 921 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24898.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 29759 6015 541-46 30421 400 €24 904 €24 904 €
213 5637 2315 3926 331--18 573 €
313 8347 0775 2386 756--11 816 €
414 1116 9185 0797 192--4 624 €
514 3936 7534 9147 639---
614 6816 5834 7448 097---
714 9746 4084 5688 567---
815 2746 2264 3869 048---
915 5796 0384 1999 541---
1015 8915 8444 00410 047---
1116 2095 6433 80410 565---
1216 5335 4363 59711 097---
1316 8635 2223 38211 642---
1417 2015 0003 16112 200---
1517 5454 7712 93212 773---
1617 8964 5352 69513 361---
1718 2534 2912 45113 963---
1818 6194 0382 19814 581---
1918 9913 7771 93715 214---
2019 3713 5071 66715 864---
2119 7583 2281 38916 530---
2220 1532 9401 10017 214---
2320 5562 64280217 914---
2420 9672 33449518 633---
2521 3872 01617619 371---
TOTAL425 896178 05979 852247 83621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 247 836
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 792 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 792-6 420+9 212
2+2 7920+2 792
3+2 7920+2 792
4+2 7920+2 792
5+2 792+905+1 887
6+2 792+2 429+363
7+2 792+2 570+222
8+2 792+2 714+78
9+2 792+2 862-70
10+2 792+3 014-222
11+2 792+3 170-378
12+2 792+3 329-537
13+2 792+3 492-700
14+2 792+3 660-868
15+2 792+3 832-1 040
16+2 792+4 008-1 216
17+2 792+4 189-1 397
18+2 792+4 374-1 582
19+2 792+4 564-1 772
20+2 792+4 759-1 967
21+2 792+4 959-2 167
22+2 792+5 164-2 372
23+2 792+5 374-2 582
24+2 792+5 590-2 798
25+2 792+5 811-3 019
Total+69 800+74 351+-4 551
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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