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Appartement familiale

VilleTroyes (10)
Surface86m²
Coût Total128 540€
Loyer Annuel9 778€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-202€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 139,53 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

EN EXCLUSIVITÉ L'AGENCE CAIG VOUS PRÉSENTE Ce spacieux appartement de 5 pièces d'une superficie de 86m2 carrez, idéalement situé à proximité du centre-ville, des commerces et des écoles. Il se compose d'un salon sejour lumineux avec vue degagé sur la Seine, 3 chambres, une cuisine independante et salle de bain. Quelques travaux sont à prévoir, offrant une belle opportunité de personnaliser le bien selon vos envies et de révéler tout son potentiel. Un emplacement recherché, un beau volume et un excellent potentiel !

  • Vue dégagée ainsi que d'un ascenseur.
  • Double vitrage.
  • Volets roulant éléctrique
  • DPE D (159) Charges copropriété : 268EUR mensuel

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site officiel Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez dès maintenant l'Agence CAIG. CAIG Votre projet immobilier, notre expertise.

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.303100, 4.083731
Total : 128 540€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 22 700€
Valeur du bien : 120 700€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9778€/an
Fourchette totale : 633€ - 1048€/mois
Fourchette annuelle : 7601€ - 12580€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 690,79 €/m²
Basé sur :339 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :145 408 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-47 408€ (-32.6%)
Marge achat-revente :16 868€ (11.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 398,98€
Coût de l'assurance :11 247,25€
Taxe foncière : 977,84€/an
Soit par mois : 81,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 268,00€/mois
Soit par an : 3 216,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 814,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 016,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-201,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en PVC dans une chambre et parquet dans l'autre, rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et entretien léger du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 700 €(264 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Plomberie et électricité: 1000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 778 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 187 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 540 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 450 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 216 €/an
Calcul : 268 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 531 €
Revenus locatifs : +9 778 €
Charges déductibles : -31 531 €
Résultat foncier Année 1 : -21 752 €(Déficit de 21 752 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 052 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 831 €/an
Revenus locatifs : +9 778 €
Charges déductibles : -8 831 €
Résultat foncier Années 2+ : 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11052.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 778 €31 535 €4 191 €-21 757 €10 700 €11 057 €11 057 €
29 974 €8 722 €4 078 €1 252 €--9 805 €
310 173 €8 606 €3 962 €1 568 €--8 237 €
410 377 €8 485 €3 841 €1 892 €--6 345 €
510 584 €8 361 €3 717 €2 224 €--4 121 €
610 796 €8 232 €3 588 €2 564 €--1 557 €
711 012 €8 099 €3 455 €2 913 €---
811 232 €7 962 €3 318 €3 271 €---
911 457 €7 819 €3 176 €3 637 €---
1011 686 €7 673 €3 029 €4 013 €---
1111 920 €7 521 €2 877 €4 399 €---
1212 158 €7 364 €2 720 €4 794 €---
1312 401 €7 202 €2 558 €5 199 €---
1412 649 €7 035 €2 391 €5 615 €---
1512 902 €6 861 €2 218 €6 041 €---
1613 160 €6 683 €2 039 €6 478 €---
1713 424 €6 498 €1 854 €6 926 €---
1813 692 €6 307 €1 663 €7 386 €---
1913 966 €6 109 €1 465 €7 857 €---
2014 245 €5 905 €1 261 €8 340 €---
2114 530 €5 694 €1 050 €8 836 €---
2214 821 €5 476 €832 €9 345 €---
2315 117 €5 251 €607 €9 867 €---
2415 420 €5 018 €374 €10 402 €---
2515 728 €4 777 €133 €10 951 €---
TOTAL313 205 €199 192 €60 399 €114 013 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 013 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 778 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 053 €-3 210 €+5 263 €
2+2 053 €0 €+2 053 €
3+2 053 €0 €+2 053 €
4+2 053 €0 €+2 053 €
5+2 053 €0 €+2 053 €
6+2 053 €0 €+2 053 €
7+2 053 €+407 €+1 646 €
8+2 053 €+981 €+1 072 €
9+2 053 €+1 091 €+962 €
10+2 053 €+1 204 €+849 €
11+2 053 €+1 320 €+733 €
12+2 053 €+1 438 €+615 €
13+2 053 €+1 560 €+493 €
14+2 053 €+1 684 €+369 €
15+2 053 €+1 812 €+241 €
16+2 053 €+1 943 €+110 €
17+2 053 €+2 078 €-25 €
18+2 053 €+2 216 €-163 €
19+2 053 €+2 357 €-304 €
20+2 053 €+2 502 €-449 €
21+2 053 €+2 651 €-598 €
22+2 053 €+2 803 €-750 €
23+2 053 €+2 960 €-907 €
24+2 053 €+3 121 €-1 068 €
25+2 053 €+3 285 €-1 232 €
Total+51 325 €+34 204 €+17 121 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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