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Maison - 1 pièce(s) - 580 m²

VilleBoussac (23)
Surface580m²
Coût Total754 000€
Loyer Annuel40 943€
Rentabilité5.43%
Cashflow/mois-896€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 580 m²
Prix au m² : 672,41 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

30 pièces. deux appartements 50 m2 un appartement 83 m2 un gîte touristique 140m2 m2 un appartement de fonction 230m2 garage 50m2 terrain 1600m2 10 10 mn de montlucon par la 2fois 2 vois photos supplémentaires sur demande sms uniquement agences immobilières s'abstenir

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Total : 754 000€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 332 800€
Valeur du bien : 722 800€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 580m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 3412€/mois
Loyer annuel estimé : 40943€/an
Fourchette totale : 2511€ - 4635€/mois
Fourchette annuelle : 30136€ - 55625€/an
Rentabilité brute :5.43%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 015,63 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :589 065 €
Prix d'achat :390 000 €
Décote à l'achat :-199 065€ (-33.8%)
Marge achat-revente :-164 935€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :754 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 746,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :219,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 966,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :369 936,29€
Coût de l'assurance :65 975,00€
Taxe foncière : 4 094,32€/an
Soit par mois : 341,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 411,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 307,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-895,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 72 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur le score énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 580 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et vérification des équipements de cuisine
Quantité: cuisine complète (12-15 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification des équipements et peinture
Quantité: salle de bain complète (10 m²)
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain en excellent état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 580 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon sans photo, état à considérer comme moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :332 800 €(574 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:87 000€
    Isolation des combles: 580 m² × 150€/m² = 87000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:108 000€
    Fenêtres double vitrage: 72 fenêtres × 1500€/fenêtre = 108000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:800€
    Peinture chambre: 16 m² × 50€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:116 000€
    Peinture salon: 580 m² × 200€/m² = 116000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 412 €/mois
Revenus locatifs annuels : 40 943 €/an
Calcul : 3 412 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 25 535 €/an
Base de calcul : Emprunt de 754 000 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 639 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 332 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 365 068 €
Revenus locatifs : +40 943 €
Charges déductibles : -365 068 €
Résultat foncier Année 1 : -324 125 €(Déficit de 324 125 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 302 725 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 32 268 €/an
Revenus locatifs : +40 943 €
Charges déductibles : -32 268 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 675 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 302724.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
140 943 €365 092 €25 559 €-324 149 €21 400 €302 749 €302 749 €
241 762 €31 617 €24 883 €10 146 €--292 604 €
342 597 €30 917 €24 184 €11 680 €--280 923 €
443 449 €30 193 €23 460 €13 256 €--267 667 €
544 318 €29 444 €22 711 €14 874 €--252 793 €
645 205 €28 669 €21 936 €16 536 €--236 258 €
746 109 €27 867 €21 133 €18 242 €--218 016 €
847 031 €27 037 €20 303 €19 994 €--198 021 €
947 971 €26 178 €19 444 €21 794 €--176 228 €
1048 931 €25 289 €18 555 €23 642 €--152 585 €
1149 910 €24 369 €17 635 €25 541 €--127 044 €
1250 908 €23 417 €16 683 €27 491 €---
1351 926 €22 431 €15 698 €29 494 €---
1452 964 €21 412 €14 679 €31 553 €---
1554 024 €20 357 €13 624 €33 667 €---
1655 104 €19 265 €12 532 €35 839 €---
1756 206 €18 135 €11 402 €38 071 €---
1857 330 €16 966 €10 233 €40 364 €---
1958 477 €15 756 €9 023 €42 721 €---
2059 647 €14 504 €7 771 €45 143 €---
2160 839 €13 208 €6 475 €47 631 €---
2262 056 €11 867 €5 134 €50 189 €---
2363 297 €10 480 €3 746 €52 818 €---
2464 563 €9 044 €2 310 €55 520 €---
2565 855 €7 558 €824 €58 297 €---
TOTAL1 311 423 €871 069 €369 936 €440 354 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 354 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 40 943 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 598 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 598 €-6 420 €+15 018 €
2+8 598 €0 €+8 598 €
3+8 598 €0 €+8 598 €
4+8 598 €0 €+8 598 €
5+8 598 €0 €+8 598 €
6+8 598 €0 €+8 598 €
7+8 598 €0 €+8 598 €
8+8 598 €0 €+8 598 €
9+8 598 €0 €+8 598 €
10+8 598 €0 €+8 598 €
11+8 598 €0 €+8 598 €
12+8 598 €+8 247 €+351 €
13+8 598 €+8 848 €-250 €
14+8 598 €+9 466 €-868 €
15+8 598 €+10 100 €-1 502 €
16+8 598 €+10 752 €-2 154 €
17+8 598 €+11 421 €-2 823 €
18+8 598 €+12 109 €-3 511 €
19+8 598 €+12 816 €-4 218 €
20+8 598 €+13 543 €-4 945 €
21+8 598 €+14 289 €-5 691 €
22+8 598 €+15 057 €-6 459 €
23+8 598 €+15 845 €-7 247 €
24+8 598 €+16 656 €-8 058 €
25+8 598 €+17 489 €-8 891 €
Total+214 950 €+170 219 €+44 731 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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