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vente - appartement

VilleAnnonay (07)
Surface41.31m²
Coût Total49 800€
Loyer Annuel5 223€
Rentabilité10.49%
Cashflow/mois+75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 41.31 m²
Prix au m² : 847,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Petit prix

ANNONAY - VUE DÉGAGÉE - PROCHE CENTRE Appartement de type 2 d'environ 41m² habitables, composé d'un séjour avec cuisine, une chambre, une salle d'eau avec WC. A découvrir au sein de votre agence Century 21 Abita Immobilier

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.236609, 4.672271
Total : 49 800€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 47 000€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41.31m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 7.83€ - 14.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 435€/mois
Loyer annuel estimé : 5223€/an
Fourchette totale : 323€ - 586€/mois
Fourchette annuelle : 3880€ - 7031€/an
Rentabilité brute :10.49%
Fourchette de rentabilité :7.79% - 14.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 046,51 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 231 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-8 231€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-6 569€ (-15.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :49 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :243,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :19,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 263,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :23 321,12€
Coût de l'assurance :5 976,00€
Taxe foncière : 522,28€/an
Soit par mois : 43,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 52,90€/mois
Soit par an : 634,80€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 435,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 360,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :75,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 41.31 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(290 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 435 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 223 €/an
Calcul : 435 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 617 €/an
Base de calcul : Emprunt de 49 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 239 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 522 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 15 013 €
Revenus locatifs : +5 223 €
Charges déductibles : -15 013 €
Résultat foncier Année 1 : -9 791 €(Déficit de 9 791 €)
Imputable sur revenu global : 9 791 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 013 €/an
Revenus locatifs : +5 223 €
Charges déductibles : -3 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 209 €/an
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 223 €15 015 €1 619 €-9 792 €9 792 €--
25 327 €2 971 €1 575 €2 356 €---
35 434 €2 926 €1 530 €2 508 €---
45 542 €2 880 €1 484 €2 663 €---
55 653 €2 832 €1 435 €2 822 €---
65 766 €2 782 €1 386 €2 985 €---
75 882 €2 730 €1 334 €3 151 €---
85 999 €2 677 €1 281 €3 322 €---
96 119 €2 622 €1 226 €3 497 €---
106 242 €2 566 €1 170 €3 676 €---
116 367 €2 507 €1 111 €3 860 €---
126 494 €2 446 €1 050 €4 048 €---
136 624 €2 384 €988 €4 240 €---
146 756 €2 319 €923 €4 437 €---
156 891 €2 252 €856 €4 639 €---
167 029 €2 183 €787 €4 846 €---
177 170 €2 112 €716 €5 058 €---
187 313 €2 038 €642 €5 275 €---
197 459 €1 962 €566 €5 498 €---
207 609 €1 883 €487 €5 726 €---
217 761 €1 801 €405 €5 959 €---
227 916 €1 717 €321 €6 199 €---
238 074 €1 630 €234 €6 444 €---
248 236 €1 540 €144 €6 695 €---
258 401 €1 448 €51 €6 953 €---
TOTAL167 288 €70 224 €23 321 €97 064 €9 792 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 938 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 223 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 097 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 097 €-2 938 €+4 035 €
2+1 097 €+707 €+390 €
3+1 097 €+752 €+345 €
4+1 097 €+799 €+298 €
5+1 097 €+847 €+250 €
6+1 097 €+895 €+202 €
7+1 097 €+945 €+152 €
8+1 097 €+997 €+100 €
9+1 097 €+1 049 €+48 €
10+1 097 €+1 103 €-6 €
11+1 097 €+1 158 €-61 €
12+1 097 €+1 214 €-117 €
13+1 097 €+1 272 €-175 €
14+1 097 €+1 331 €-234 €
15+1 097 €+1 392 €-295 €
16+1 097 €+1 454 €-357 €
17+1 097 €+1 517 €-420 €
18+1 097 €+1 583 €-486 €
19+1 097 €+1 649 €-552 €
20+1 097 €+1 718 €-621 €
21+1 097 €+1 788 €-691 €
22+1 097 €+1 860 €-763 €
23+1 097 €+1 933 €-836 €
24+1 097 €+2 009 €-912 €
25+1 097 €+2 086 €-989 €
Total+27 425 €+29 119 €+-1 694 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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