Détails du bien

Bien expiré

VilleSaint-Étienne (42)

Surface75m²

Coût Total97 850€

Loyer Annuel7 961€

Rentabilité8.14%

Cashflow/mois-164€

Prix : 70 000 €

Surface : 75 m²

Prix au m² : 933,33 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 4

Étage : 3

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : Nombre d'étages : 10, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

BERGSON Tram et commerces au pied de l'immeuble F4 de 75m2 + garage Cuisine séparée, séjour double, 2 chambres, balcon, ascenseur, double vitrage avec volets roulant électriques. Travaux à prévoir. Copropriété de 132 lots - dont 66 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2999.00 euros.

Ville : Saint-Étienne

Département : Loire

Région : Auvergne Rhône Alpes

Code postal : 42100

Total : 97 850€

Prix d'acquisition : 70 000€

Travaux : 22 250€

Valeur du bien : 92 250€

Frais de notaire : 5 600€

Coût estimé : 5 600€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 75m²

Loyer prédit : 8.85€/m²/mois

Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois

Loyer total estimé : 663€/mois

Loyer annuel estimé : 7961€/an

Fourchette totale : 492€ - 894€/mois

Fourchette annuelle : 5905€ - 10734€/an

Rentabilité brute :8.14%

Fourchette de rentabilité :6.03% - 10.97%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :97 850€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :481,50€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.34%

Assurance emprunteur :29,36€/mois

Taux d'assurance : 0.36% par an

Total mensualité : 510,86€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 601,16€

Coût de l'assurance :8 806,50€

Taxe foncière : 796,15€/an

Soit par mois : 66,35€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Charges de copropriété : 249,92€/mois

Soit par an : 2 999,04€/an

Extrait de l'annonce

Revenus mensuels : 663,46€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 827,12€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-163,67€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D

Consommation : 210 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL

Sous-catégorie: Remplacement système

Aucune action nécessaire car DPE est D, pas de travaux énergétiques obligatoires.

Quantité: N/A

Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires

CuisineOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement des meubles de cuisine, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.

Quantité: cuisine complète (10 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.

Quantité: salle de bain complète (5 m²)

Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec carrelage ancien

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture

Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres.

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 3/5 visible - murs en papier peint usé nécessitant un rafraîchissement

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Rafraîchissement de la peinture des murs du salon.

Quantité: salon (25 m²)

Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 250 €(297 € / m²)

Détail par catégorie :

Cuisine:12 500€
Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 500€
Salle de bain:6 000€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Chambres:3 000€
Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 840€
Salon:750€
Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre incluse

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)

Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an

Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 226 €/an

Base de calcul : Emprunt de 97 850 € à 3.34% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 352 €/an

Calcul : 29 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 796 €/an

Charges de copropriété (non récupérables) : 2 999 €/an

Calcul : 250 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 250 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 624 €

Revenus locatifs : +7 961 €

Charges déductibles : -29 624 €

Résultat foncier Année 1 : -21 662 €(Déficit de 21 662 €)

Imputable sur revenu global : 10 700 €

Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

Déficit reportable : 10 962 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 374 €/an

Revenus locatifs : +7 961 €

Charges déductibles : -7 374 €

Résultat foncier Années 2+ : 588 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10962.26 € reporté.

Prix d'achat du bien : 70 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 655 €/an

Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 961 €	29 627 €	3 229 €	-21 665 €	10 700 €	10 965 €	10 965 €
2	8 121 €	7 290 €	3 143 €	830 €	-	-	10 135 €
3	8 283 €	7 201 €	3 054 €	1 082 €	-	-	9 053 €
4	8 449 €	7 109 €	2 961 €	1 340 €	-	-	7 713 €
5	8 618 €	7 013 €	2 866 €	1 605 €	-	-	6 108 €
6	8 790 €	6 914 €	2 767 €	1 876 €	-	-	4 232 €
7	8 966 €	6 812 €	2 665 €	2 154 €	-	-	2 079 €
8	9 145 €	6 707 €	2 559 €	2 439 €	-	-	-
9	9 328 €	6 597 €	2 450 €	2 731 €	-	-	-
10	9 515 €	6 485 €	2 337 €	3 030 €	-	-	-
11	9 705 €	6 368 €	2 220 €	3 337 €	-	-	-
12	9 899 €	6 247 €	2 100 €	3 652 €	-	-	-
13	10 097 €	6 122 €	1 975 €	3 975 €	-	-	-
14	10 299 €	5 993 €	1 846 €	4 306 €	-	-	-
15	10 505 €	5 860 €	1 713 €	4 645 €	-	-	-
16	10 715 €	5 722 €	1 575 €	4 993 €	-	-	-
17	10 929 €	5 580 €	1 432 €	5 350 €	-	-	-
18	11 148 €	5 432 €	1 285 €	5 716 €	-	-	-
19	11 371 €	5 280 €	1 132 €	6 091 €	-	-	-
20	11 598 €	5 122 €	975 €	6 476 €	-	-	-
21	11 830 €	4 959 €	812 €	6 871 €	-	-	-
22	12 067 €	4 791 €	644 €	7 276 €	-	-	-
23	12 308 €	4 617 €	469 €	7 691 €	-	-	-
24	12 554 €	4 437 €	289 €	8 118 €	-	-	-
25	12 806 €	4 251 €	103 €	8 555 €	-	-	-
TOTAL	255 008 €	172 537 €	46 601 €	82 471 €	10 700 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 82 471 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 672 €	-3 210 €	+4 882 €
2	+1 672 €	0 €	+1 672 €
3	+1 672 €	0 €	+1 672 €
4	+1 672 €	0 €	+1 672 €
5	+1 672 €	0 €	+1 672 €
6	+1 672 €	0 €	+1 672 €
7	+1 672 €	0 €	+1 672 €
8	+1 672 €	+108 €	+1 564 €
9	+1 672 €	+819 €	+853 €
10	+1 672 €	+909 €	+763 €
11	+1 672 €	+1 001 €	+671 €
12	+1 672 €	+1 096 €	+576 €
13	+1 672 €	+1 192 €	+480 €
14	+1 672 €	+1 292 €	+380 €
15	+1 672 €	+1 393 €	+279 €
16	+1 672 €	+1 498 €	+174 €
17	+1 672 €	+1 605 €	+67 €
18	+1 672 €	+1 715 €	-43 €
19	+1 672 €	+1 827 €	-155 €
20	+1 672 €	+1 943 €	-271 €
21	+1 672 €	+2 061 €	-389 €
22	+1 672 €	+2 183 €	-511 €
23	+1 672 €	+2 307 €	-635 €
24	+1 672 €	+2 435 €	-763 €
25	+1 672 €	+2 566 €	-894 €
Total	+41 800 €	+24 741 €	+17 059 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

Détails du bien

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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