Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Immeuble - 14 pièce(s) - 161 m²

Bien expiré
VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface161m²
Coût Total228 124€
Loyer Annuel15 773€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 137 800 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 855,9 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 14
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans le quartier de la Bastide, cet immeuble de rapport représente une belle opportunité d'investissement.

Il se compose de trois logements actuellement loués :

Un T3 en rez-de-chaussée

Un T4 en duplex au premier étage

Un T3/4 en duplex au deuxième étage

L'immeuble offre un bon potentiel de valorisation grâce à des travaux de rénovation à prévoir (mise en conformité énergétique et électrique, modernisation des intérieurs, rénovation des communs), permettant d'optimiser les loyers à terme.

Chauffage électrique, raccordement au tout-à-l'égout.

Revenus locatifs actuels : 1 227 euros / mois.

Idéal pour investisseurs souhaitant allier rendement et valorisation patrimoniale.

En exclusivité chez Immo de France Tranier.

(6.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Précision localisation : coeur de ville

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Total : 228 124€
Prix d'acquisition : 137 800€
Travaux : 79 300€
Valeur du bien : 217 100€
Frais de notaire : 11 024€
Coût estimé : 11 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 8.16€/m²/mois
Fourchette : 6.18€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1314€/mois
Loyer annuel estimé : 15773€/an
Fourchette totale : 996€ - 1735€/mois
Fourchette annuelle : 11947€ - 20823€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 285,71 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :206 999 €
Prix d'achat :137 800 €
Décote à l'achat :-69 199€ (-33.4%)
Marge achat-revente :-21 125€ (-10.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :228 124€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 114,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :66,54€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :106 105,07€
Coût de l'assurance :19 960,85€
Taxe foncière : 1 577,29€/an
Soit par mois : 131,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 314,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 312,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 161 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 161 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 7 chambres (environ 70 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: environ 35 m² (pour les 2 salons)
Raison: État 3.5/5 visible - usure légère, rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes électrique nécessaire
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: toute la plomberie
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 300 €(493 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13 500€ = 13 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:20 800€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1 300€ = 20 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10 000€ = 10 000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:10 500€
    Revêtement sol et peinture: 70 m² × 150€/m² = 10 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 80€/m² = 2 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Électricité:2 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2 200€ = 2 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Plomberie:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4 000€ = 4 000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 314 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 773 €/an
Calcul : 1 314 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 228 124 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 798 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 577 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 039 €
Revenus locatifs : +15 773 €
Charges déductibles : -89 039 €
Résultat foncier Année 1 : -73 266 €(Déficit de 73 266 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 866 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 739 €/an
Revenus locatifs : +15 773 €
Charges déductibles : -9 739 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 034 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51865.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 570 €(65% de 137 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 257 €/an
Calcul : 89 570 € × 3,636% = 3 257 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 773 €89 046 €7 370 €-73 273 €21 400 €51 873 €51 873 €
216 088 €9 547 €7 171 €6 542 €--45 332 €
316 410 €9 341 €6 965 €7 069 €--38 263 €
416 738 €9 129 €6 753 €7 610 €--30 653 €
517 073 €8 909 €6 533 €8 164 €--22 489 €
617 415 €8 682 €6 306 €8 733 €--13 756 €
717 763 €8 448 €6 072 €9 315 €--4 441 €
818 118 €8 205 €5 830 €9 913 €---
918 481 €7 955 €5 579 €10 525 €---
1018 850 €7 696 €5 321 €11 154 €---
1119 227 €7 429 €5 054 €11 798 €---
1219 612 €7 153 €4 778 €12 458 €---
1320 004 €6 868 €4 492 €13 136 €---
1420 404 €6 573 €4 198 €13 831 €---
1520 812 €6 269 €3 893 €14 543 €---
1621 228 €5 954 €3 579 €15 274 €---
1721 653 €5 629 €3 254 €16 023 €---
1822 086 €5 294 €2 918 €16 792 €---
1922 528 €4 947 €2 571 €17 581 €---
2022 978 €4 588 €2 213 €18 390 €---
2123 438 €4 218 €1 842 €19 220 €---
2223 907 €3 835 €1 460 €20 071 €---
2324 385 €3 440 €1 064 €20 945 €---
2424 872 €3 032 €656 €21 841 €---
2525 370 €2 610 €234 €22 760 €---
TOTAL505 212 €244 798 €106 105 €260 414 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 260 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 312 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 312 €-6 420 €+9 732 €
2+3 312 €0 €+3 312 €
3+3 312 €0 €+3 312 €
4+3 312 €0 €+3 312 €
5+3 312 €0 €+3 312 €
6+3 312 €0 €+3 312 €
7+3 312 €0 €+3 312 €
8+3 312 €+1 642 €+1 670 €
9+3 312 €+3 158 €+154 €
10+3 312 €+3 346 €-34 €
11+3 312 €+3 539 €-227 €
12+3 312 €+3 738 €-426 €
13+3 312 €+3 941 €-629 €
14+3 312 €+4 149 €-837 €
15+3 312 €+4 363 €-1 051 €
16+3 312 €+4 582 €-1 270 €
17+3 312 €+4 807 €-1 495 €
18+3 312 €+5 038 €-1 726 €
19+3 312 €+5 274 €-1 962 €
20+3 312 €+5 517 €-2 205 €
21+3 312 €+5 766 €-2 454 €
22+3 312 €+6 021 €-2 709 €
23+3 312 €+6 283 €-2 971 €
24+3 312 €+6 552 €-3 240 €
25+3 312 €+6 828 €-3 516 €
Total+82 800 €+78 124 €+4 676 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →