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Achat : Maison (22930)

VilleYvias (22)
Surface100m²
Coût Total170 150€
Loyer Annuel10 864€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-108€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 250 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 062,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 100 m², 5 pièces, 4 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, 1653 m² de terrain, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

A VENDRE - YVIAS - A 10 minutes de PAIMPOL - Dans la campagne, maison de construction traditionnelle, de plain-pied, comprenant: une entrée sous véranda de 10 M2, une cuisine aménagée, un séjour avec un poële à bois, une véranda au Sud de 19 M2, quatre chambres, une salle de bains, une salle de douche, un WC. Garage de 30 M2 entièrement carrelé. Le tout édifié sur un terrain clos de 1.653 M2. DPE ANCIENNE VERSION Bien en copropriété.

Ville : Yvias
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22930
Coordonnées : 48.716040, -3.048490
Total : 170 150€
Prix d'acquisition : 106 250€
Travaux : 55 400€
Valeur du bien : 161 650€
Frais de notaire : 8 500€
Coût estimé : 8 500€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 9.05€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 905€/mois
Loyer annuel estimé : 10864€/an
Fourchette totale : 711€ - 1153€/mois
Fourchette annuelle : 8532€ - 13832€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 381,52 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 152 €
Prix d'achat :106 250 €
Décote à l'achat :-31 902€ (-23.1%)
Marge achat-revente :-31 998€ (-23.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :854,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :68,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 922,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 215,32€
Coût de l'assurance :20 418,00€
Taxe foncière : 1 086,36€/an
Soit par mois : 90,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 905,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 400 €(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 000€
    Isolation combles: 100 m² × 100€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Yvias (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 31 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 905 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 864 €/an
Calcul : 905 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 931 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 150 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 817 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 086 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 234 €
Revenus locatifs : +10 864 €
Charges déductibles : -63 234 €
Résultat foncier Année 1 : -52 371 €(Déficit de 52 371 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 971 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 834 €/an
Revenus locatifs : +10 864 €
Charges déductibles : -7 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 029 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30970.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 250 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 063 €(65% de 106 250 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 511 €/an
Calcul : 69 063 € × 3,636% = 2 511 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 864 €63 240 €5 937 €-52 376 €21 400 €30 976 €30 976 €
211 081 €7 685 €5 782 €3 396 €--27 581 €
311 302 €7 525 €5 622 €3 778 €--23 803 €
411 529 €7 358 €5 455 €4 170 €--19 633 €
511 759 €7 186 €5 283 €4 573 €--15 060 €
611 994 €7 008 €5 105 €4 986 €--10 073 €
712 234 €6 823 €4 920 €5 411 €--4 662 €
812 479 €6 632 €4 729 €5 847 €---
912 728 €6 433 €4 530 €6 295 €---
1012 983 €6 228 €4 325 €6 755 €---
1113 243 €6 015 €4 112 €7 227 €---
1213 508 €5 795 €3 892 €7 713 €---
1313 778 €5 567 €3 664 €8 211 €---
1414 053 €5 330 €3 427 €8 723 €---
1514 334 €5 085 €3 182 €9 249 €---
1614 621 €4 832 €2 928 €9 789 €---
1714 913 €4 569 €2 666 €10 345 €---
1815 212 €4 296 €2 393 €10 915 €---
1915 516 €4 014 €2 111 €11 502 €---
2015 826 €3 722 €1 819 €12 104 €---
2116 143 €3 420 €1 517 €12 723 €---
2216 466 €3 106 €1 203 €13 359 €---
2316 795 €2 781 €878 €14 014 €---
2417 131 €2 445 €542 €14 686 €---
2517 473 €2 096 €193 €15 377 €---
TOTAL347 964 €189 192 €86 215 €158 772 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 158 772 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 281 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 281 €-6 420 €+8 701 €
2+2 281 €0 €+2 281 €
3+2 281 €0 €+2 281 €
4+2 281 €0 €+2 281 €
5+2 281 €0 €+2 281 €
6+2 281 €0 €+2 281 €
7+2 281 €0 €+2 281 €
8+2 281 €+356 €+1 925 €
9+2 281 €+1 889 €+392 €
10+2 281 €+2 026 €+255 €
11+2 281 €+2 168 €+113 €
12+2 281 €+2 314 €-33 €
13+2 281 €+2 463 €-182 €
14+2 281 €+2 617 €-336 €
15+2 281 €+2 775 €-494 €
16+2 281 €+2 937 €-656 €
17+2 281 €+3 103 €-822 €
18+2 281 €+3 275 €-994 €
19+2 281 €+3 450 €-1 169 €
20+2 281 €+3 631 €-1 350 €
21+2 281 €+3 817 €-1 536 €
22+2 281 €+4 008 €-1 727 €
23+2 281 €+4 204 €-1 923 €
24+2 281 €+4 406 €-2 125 €
25+2 281 €+4 613 €-2 332 €
Total+57 025 €+47 632 €+9 393 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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