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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleHoenheim (67)
Surface91m²
Coût Total210 620€
Loyer Annuel14 127€
Rentabilité6.71%
Cashflow/mois-443€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 159 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 747,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme

EN EXCLUSIVITÉ dans votre agence Christelle Clauss immobilier à Bischheim

À découvrir, appartement de 4-5 pièces de 91m², à HOENHEIM (67800) au rez de chaussée. Il est aménagé comme suit : une entrée, un spacieux salon-séjour avec volets électriques , trois chambres et une cuisine avec sa loggia. Il comprend également une salle de bain ainsi qu'un wc séparé.

Le chauffage au gaz, est collectif avec compteur individuel, inclus dans les charges.

Une place de parking nominative extérieure ainsi qu'une cave complètent ce bien.

L'appartement se situe dans la commune d'Hoenheim. Des écoles (de la maternelle au lycée) se trouvent à moins de 10 minutes de l'appartement. Une station de tram est accessible à 300 mètres du bien. Profitez également de la proximité de toutes les commodités.

Contactez-nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour programmer une visite. (7.43 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 84 lots - dont 24 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4864.00 euros. Cassandra BOLLE (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 920 722 998 - STRASBOURG.

Ville : Hoenheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67800
Coordonnées : 48.621218, 7.763915
Total : 210 620€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 197 900€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 12.94€/m²/mois
Fourchette : 10.47€ - 15.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 1177€/mois
Loyer annuel estimé : 14127€/an
Fourchette totale : 953€ - 1455€/mois
Fourchette annuelle : 11432€ - 17458€/an
Rentabilité brute :6.71%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,66€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 096,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 662,34€
Coût de l'assurance :15 796,50€
Taxe foncière : 1 412,75€/an
Soit par mois : 117,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 405,33€/mois
Soit par an : 4 863,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 177,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 619,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-442,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec des installations modernes et mise aux normes
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser et mettre aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en parquet usé nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement abîmée nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(427 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 040€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hoenheim. Les coûts incluent la main d'œuvre. Les prix ont été adaptés pour la région Grand Est.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 177 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Calcul : 1 177 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 091 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 620 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 632 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 413 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 864 €/an
Calcul : 405 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 900 €
Revenus locatifs : +14 127 €
Charges déductibles : -52 900 €
Résultat foncier Année 1 : -38 772 €(Déficit de 38 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 000 €/an
Revenus locatifs : +14 127 €
Charges déductibles : -14 000 €
Résultat foncier Années 2+ : 128 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17372.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 127 €52 906 €7 098 €-38 779 €21 400 €17 379 €17 379 €
214 410 €13 818 €6 910 €592 €--16 787 €
314 698 €13 623 €6 715 €1 075 €--15 712 €
414 992 €13 422 €6 513 €1 570 €--14 142 €
515 292 €13 213 €6 305 €2 079 €--12 063 €
615 598 €12 998 €6 089 €2 600 €--9 463 €
715 910 €12 775 €5 866 €3 135 €--6 328 €
816 228 €12 544 €5 635 €3 684 €--2 644 €
916 553 €12 305 €5 396 €4 248 €---
1016 884 €12 058 €5 149 €4 826 €---
1117 221 €11 802 €4 893 €5 419 €---
1217 566 €11 538 €4 629 €6 028 €---
1317 917 €11 264 €4 355 €6 653 €---
1418 275 €10 981 €4 072 €7 295 €---
1518 641 €10 688 €3 779 €7 953 €---
1619 014 €10 384 €3 476 €8 629 €---
1719 394 €10 071 €3 162 €9 323 €---
1819 782 €9 746 €2 838 €10 036 €---
1920 177 €9 410 €2 502 €10 767 €---
2020 581 €9 063 €2 154 €11 518 €---
2120 993 €8 704 €1 795 €12 289 €---
2221 413 €8 332 €1 423 €13 081 €---
2321 841 €7 947 €1 038 €13 894 €---
2422 278 €7 549 €640 €14 729 €---
2522 723 €7 137 €228 €15 586 €---
TOTAL452 507 €314 276 €102 662 €138 230 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 230 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 127 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 967 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 967 €-6 420 €+9 387 €
2+2 967 €0 €+2 967 €
3+2 967 €0 €+2 967 €
4+2 967 €0 €+2 967 €
5+2 967 €0 €+2 967 €
6+2 967 €0 €+2 967 €
7+2 967 €0 €+2 967 €
8+2 967 €0 €+2 967 €
9+2 967 €+481 €+2 486 €
10+2 967 €+1 448 €+1 519 €
11+2 967 €+1 626 €+1 341 €
12+2 967 €+1 808 €+1 159 €
13+2 967 €+1 996 €+971 €
14+2 967 €+2 188 €+779 €
15+2 967 €+2 386 €+581 €
16+2 967 €+2 589 €+378 €
17+2 967 €+2 797 €+170 €
18+2 967 €+3 011 €-44 €
19+2 967 €+3 230 €-263 €
20+2 967 €+3 455 €-488 €
21+2 967 €+3 687 €-720 €
22+2 967 €+3 924 €-957 €
23+2 967 €+4 168 €-1 201 €
24+2 967 €+4 419 €-1 452 €
25+2 967 €+4 676 €-1 709 €
Total+74 175 €+41 469 €+32 706 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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