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Appartement à vendre

VilleLisieux (14)
Surface103m²
Coût Total197 420€
Loyer Annuel12 675€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 146 000 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 417,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 24 m²), 3 chambres, Balcon, Exposition nord-ouest, Non meublé

EN EXCLUSIVITÉ -LISIEUX CENTRE VILLE - Découvrez cet agréable appartement situé au 3ème étage. Il se compose d'un séjour salon donnant accès à un balcon, d'une cuisine aménagée et équipée attenant à un cellier, trois chambres dont une avec salle d'eau, une salle d'eau indépendante et un WC indépendant. Un grenier et une cave complètent cet ensemble. Vous serez séduit par son emplacement et ses volumes, sa proximité aux commerces à pied. Des travaux de rafraichissement sont à prévoir. Maxime DELANGE RSAC de LISIEUX 950895888 Tél : 0637785523

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 58 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 1 681 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1899.00 et 2571.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Votre conseiller AURELIE BONNET IMMOBILIER : Maxime DELANGE Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 950895888

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 197 420€
Prix d'acquisition : 146 000€
Travaux : 39 740€
Valeur du bien : 185 740€
Frais de notaire : 11 680€
Coût estimé : 11 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12675€/an
Fourchette totale : 856€ - 1303€/mois
Fourchette annuelle : 10276€ - 15634€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 701,45 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 249 €
Prix d'achat :146 000 €
Décote à l'achat :-29 249€ (-16.7%)
Marge achat-revente :-22 171€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :964,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :57,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 021,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 824,02€
Coût de l'assurance :17 274,25€
Taxe foncière : 1 267,47€/an
Soit par mois : 105,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 140,08€/mois
Soit par an : 1 681,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 056,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 267,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 103 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 740 €(386 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1200€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lisieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 372 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 420 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 691 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 681 €/an
Calcul : 140 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 751 €
Revenus locatifs : +12 675 €
Charges déductibles : -49 751 €
Résultat foncier Année 1 : -37 077 €(Déficit de 37 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 677 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 011 €/an
Revenus locatifs : +12 675 €
Charges déductibles : -10 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 663 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15676.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 146 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 900 €(65% de 146 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 451 €/an
Calcul : 94 900 € × 3,636% = 3 451 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 675 €49 758 €6 378 €-37 083 €21 400 €15 683 €15 683 €
212 928 €9 845 €6 206 €3 083 €--12 600 €
313 187 €9 667 €6 028 €3 519 €--9 081 €
413 450 €9 483 €5 844 €3 967 €--5 114 €
513 720 €9 293 €5 654 €4 426 €--688 €
613 994 €9 097 €5 458 €4 897 €---
714 274 €8 894 €5 255 €5 380 €---
814 559 €8 684 €5 045 €5 875 €---
914 850 €8 468 €4 828 €6 383 €---
1015 147 €8 244 €4 605 €6 903 €---
1115 450 €8 013 €4 373 €7 438 €---
1215 759 €7 774 €4 135 €7 985 €---
1316 075 €7 527 €3 888 €8 547 €---
1416 396 €7 272 €3 633 €9 124 €---
1516 724 €7 009 €3 369 €9 715 €---
1617 058 €6 736 €3 097 €10 322 €---
1717 400 €6 455 €2 816 €10 944 €---
1817 748 €6 165 €2 525 €11 583 €---
1918 103 €5 864 €2 225 €12 238 €---
2018 465 €5 554 €1 915 €12 910 €---
2118 834 €5 234 €1 594 €13 600 €---
2219 211 €4 903 €1 263 €14 308 €---
2319 595 €4 560 €921 €15 034 €---
2419 987 €4 207 €568 €15 780 €---
2520 386 €3 842 €202 €16 545 €---
TOTAL405 975 €222 550 €91 824 €183 425 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 183 425 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 675 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 662 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 662 €-6 420 €+9 082 €
2+2 662 €0 €+2 662 €
3+2 662 €0 €+2 662 €
4+2 662 €0 €+2 662 €
5+2 662 €0 €+2 662 €
6+2 662 €+1 263 €+1 399 €
7+2 662 €+1 614 €+1 048 €
8+2 662 €+1 762 €+900 €
9+2 662 €+1 915 €+747 €
10+2 662 €+2 071 €+591 €
11+2 662 €+2 231 €+431 €
12+2 662 €+2 396 €+266 €
13+2 662 €+2 564 €+98 €
14+2 662 €+2 737 €-75 €
15+2 662 €+2 915 €-253 €
16+2 662 €+3 097 €-435 €
17+2 662 €+3 283 €-621 €
18+2 662 €+3 475 €-813 €
19+2 662 €+3 671 €-1 009 €
20+2 662 €+3 873 €-1 211 €
21+2 662 €+4 080 €-1 418 €
22+2 662 €+4 292 €-1 630 €
23+2 662 €+4 510 €-1 848 €
24+2 662 €+4 734 €-2 072 €
25+2 662 €+4 963 €-2 301 €
Total+66 550 €+55 027 €+11 523 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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