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Appartement 4 pièces, VALENCIENNES

VilleValenciennes (59)
Surface135m²
Coût Total206 652€
Loyer Annuel18 418€
Rentabilité8.91%
Cashflow/mois+87€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 186 900 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 384,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif, Nombre de WC : 1, Cheminée, Balcon

VALENCIENNES CENTRE ? SPACIEUX APPARTEMENT T4 DE 135 m² AVEC BALCON

Idéalement situé en plein c?ur de Valenciennes, découvrez ce bel appartement T4 de 135 m², situé au 1er étage d'une résidence sans ascenseur.

Il se compose d'une entrée avec dressing, d'une vaste pièce de vie baignée de lumière ouvrant sur un agréable balcon, d'une cuisine entièrement équipée, de trois chambres, d'une salle de douche ainsi que d'un WC

Double vitrage installé en 2021

  • Chauffage collectif au gaz
  • Charges de copropriété : 200 euros/mois
  • Lot n°14 Aucune procédure en cours au sein de la copropriété.

Un bien rare offrant de généreux espaces de vie en plein centre-ville. À découvrir sans tarder ! - https://www.agencesoyez.fr/honoraires-et-rgpd

Ville : Valenciennes
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59300
Coordonnées : 50.359489, 3.526666
Total : 206 652€
Prix d'acquisition : 186 900€
Travaux : 4 800€
Valeur du bien : 191 700€
Frais de notaire : 14 952€
Coût estimé : 14 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 11.37€/m²/mois
Fourchette : 8.93€ - 14.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1535€/mois
Loyer annuel estimé : 18418€/an
Fourchette totale : 1206€ - 1954€/mois
Fourchette annuelle : 14471€ - 23442€/an
Rentabilité brute :8.91%
Fourchette de rentabilité :7.00% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 008,49 €/m²
Basé sur :396 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :271 146 €
Prix d'achat :186 900 €
Décote à l'achat :-84 246€ (-31.1%)
Marge achat-revente :64 494€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :206 652€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 032,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :62,00€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 094,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 048,00€
Coût de l'assurance :18 598,68€
Taxe foncière : 1 841,84€/an
Soit par mois : 153,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 534,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 447,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :87,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 210 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer le bon fonctionnement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints)
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - léger rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 800 €(36 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 200€
    Vérification et mise aux normes du chauffage collectif au gaz: 1 système = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Rafraîchissement de la salle de bain (peinture, joints): 1 salle de bain = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Rafraîchissement de la peinture dans le salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenciennes. Main d'œuvre incluse. Les prix pour la peinture sont basés sur une fourchette de 20-50€/m², avec un prix moyen de 40€/m² appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 535 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 418 €/an
Calcul : 1 535 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 101 €/an
Base de calcul : Emprunt de 206 652 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 744 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 842 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 887 €
Revenus locatifs : +18 418 €
Charges déductibles : -16 887 €
Résultat foncier Année 1 : 1 532 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 087 €/an
Revenus locatifs : +18 418 €
Charges déductibles : -12 087 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 332 €/an
Prix d'achat du bien : 186 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 121 485 €(65% de 186 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 418 €/an
Calcul : 121 485 € × 3,636% = 4 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 418 €16 894 €7 108 €1 525 €---
218 787 €11 907 €6 921 €6 880 €---
319 163 €11 714 €6 728 €7 449 €---
419 546 €11 513 €6 528 €8 032 €---
519 937 €11 306 €6 320 €8 630 €---
620 335 €11 092 €6 106 €9 244 €---
720 742 €10 869 €5 884 €9 873 €---
821 157 €10 640 €5 654 €10 517 €---
921 580 €10 401 €5 416 €11 179 €---
1022 012 €10 155 €5 169 €11 857 €---
1122 452 €9 900 €4 914 €12 552 €---
1222 901 €9 635 €4 649 €13 266 €---
1323 359 €9 362 €4 376 €13 997 €---
1423 826 €9 078 €4 093 €14 748 €---
1524 303 €8 785 €3 799 €15 518 €---
1624 789 €8 481 €3 495 €16 307 €---
1725 285 €8 167 €3 181 €17 118 €---
1825 790 €7 841 €2 855 €17 949 €---
1926 306 €7 504 €2 518 €18 802 €---
2026 832 €7 155 €2 169 €19 677 €---
2127 369 €6 794 €1 808 €20 575 €---
2227 916 €6 420 €1 434 €21 496 €---
2328 474 €6 032 €1 047 €22 442 €---
2429 044 €5 631 €646 €23 413 €---
2529 625 €5 216 €230 €24 409 €---
TOTAL589 947 €232 493 €103 048 €357 455 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 357 455 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 418 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 868 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 868 €+457 €+3 411 €
2+3 868 €+2 064 €+1 804 €
3+3 868 €+2 235 €+1 633 €
4+3 868 €+2 410 €+1 458 €
5+3 868 €+2 589 €+1 279 €
6+3 868 €+2 773 €+1 095 €
7+3 868 €+2 962 €+906 €
8+3 868 €+3 155 €+713 €
9+3 868 €+3 354 €+514 €
10+3 868 €+3 557 €+311 €
11+3 868 €+3 766 €+102 €
12+3 868 €+3 980 €-112 €
13+3 868 €+4 199 €-331 €
14+3 868 €+4 424 €-556 €
15+3 868 €+4 655 €-787 €
16+3 868 €+4 892 €-1 024 €
17+3 868 €+5 135 €-1 267 €
18+3 868 €+5 385 €-1 517 €
19+3 868 €+5 641 €-1 773 €
20+3 868 €+5 903 €-2 035 €
21+3 868 €+6 172 €-2 304 €
22+3 868 €+6 449 €-2 581 €
23+3 868 €+6 733 €-2 865 €
24+3 868 €+7 024 €-3 156 €
25+3 868 €+7 323 €-3 455 €
Total+96 700 €+107 236 €+-10 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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