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Coup de coeur assuré

VilleMousson (54)
Surface156m²
Coût Total254 500€
Loyer Annuel15 728€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 222 500 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 426,28 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Découvrez ce spacieux appartement de 156m2, situé dans une maison de deux logements construite il y a une 20 ans, offrant de beaux volumes et un cadre de vie agréable. Copropriété à faible charge avec compteurs indépendants. Il se compose d'une vaste pièce de vie lumineuse, d'une cuisine fonctionnelle, de 4 chambres, d'une salle de bains (et/ou salle d'eau selon votre bien) ainsi que de nombreux espaces de rangement. Vous profiterez également d'une terrasse privative, idéale pour les repas en extérieur et les moments de détente, ainsi que d'un garage permettant de stationner un véhicule et de bénéficier d'un espace de stockage supplémentaire. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.polim.fr/polim-bareme-honoraires-2017.pdf

Ville : Mousson
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54700
Coordonnées : 48.922464, 6.069220
Total : 254 500€
Prix d'acquisition : 222 500€
Travaux : 14 200€
Valeur du bien : 236 700€
Frais de notaire : 17 800€
Coût estimé : 17 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1311€/mois
Loyer annuel estimé : 15728€/an
Fourchette totale : 1054€ - 1630€/mois
Fourchette annuelle : 12643€ - 19564€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :4.97% - 7.69%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,35 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :174 619 €
Prix d'achat :222 500 €
Décote à l'achat :+47 881€ (+27.4%)
Marge achat-revente :-79 881€ (-45.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 271,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :76,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 347,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 907,63€
Coût de l'assurance :22 905,00€
Taxe foncière : 1 572,77€/an
Soit par mois : 131,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 310,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 478,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-168,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 157 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 200 €(91 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture des murs et plafonds dans 4 chambres: 4 chambres (environ 45 m²) × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation:10 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 1 salle de bain (10 m²) × 1000€/m² = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, plomberie et électricité)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture des murs et plafonds de la cuisine: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mousson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 311 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 728 €/an
Calcul : 1 311 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 916 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 573 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 434 €
Revenus locatifs : +15 728 €
Charges déductibles : -25 434 €
Résultat foncier Année 1 : -9 707 €(Déficit de 9 707 €)
Imputable sur revenu global : 9 707 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 234 €/an
Revenus locatifs : +15 728 €
Charges déductibles : -11 234 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 493 €/an
Prix d'achat du bien : 222 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 144 625 €(65% de 222 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 259 €/an
Calcul : 144 625 € × 3,636% = 5 259 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 728 €25 442 €8 754 €-9 715 €9 715 €--
216 042 €11 013 €8 524 €5 030 €---
316 363 €10 774 €8 286 €5 589 €---
416 690 €10 528 €8 039 €6 162 €---
517 024 €10 273 €7 784 €6 751 €---
617 365 €10 009 €7 520 €7 356 €---
717 712 €9 735 €7 246 €7 977 €---
818 066 €9 452 €6 963 €8 614 €---
918 427 €9 158 €6 670 €9 269 €---
1018 796 €8 855 €6 366 €9 941 €---
1119 172 €8 540 €6 052 €10 631 €---
1219 555 €8 215 €5 726 €11 340 €---
1319 946 €7 878 €5 389 €12 068 €---
1420 345 €7 529 €5 040 €12 816 €---
1520 752 €7 168 €4 679 €13 584 €---
1621 167 €6 794 €4 305 €14 374 €---
1721 591 €6 407 €3 918 €15 184 €---
1822 023 €6 006 €3 517 €16 017 €---
1922 463 €5 590 €3 102 €16 872 €---
2022 912 €5 161 €2 672 €17 752 €---
2123 370 €4 716 €2 227 €18 655 €---
2223 838 €4 255 €1 766 €19 583 €---
2324 315 €3 778 €1 289 €20 537 €---
2424 801 €3 284 €795 €21 517 €---
2525 297 €2 773 €284 €22 524 €---
TOTAL503 762 €203 332 €126 908 €300 430 €9 715 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 914 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 300 430 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 728 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 303 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 303 €-2 914 €+6 217 €
2+3 303 €+1 509 €+1 794 €
3+3 303 €+1 677 €+1 626 €
4+3 303 €+1 849 €+1 454 €
5+3 303 €+2 025 €+1 278 €
6+3 303 €+2 207 €+1 096 €
7+3 303 €+2 393 €+910 €
8+3 303 €+2 584 €+719 €
9+3 303 €+2 781 €+522 €
10+3 303 €+2 982 €+321 €
11+3 303 €+3 189 €+114 €
12+3 303 €+3 402 €-99 €
13+3 303 €+3 621 €-318 €
14+3 303 €+3 845 €-542 €
15+3 303 €+4 075 €-772 €
16+3 303 €+4 312 €-1 009 €
17+3 303 €+4 555 €-1 252 €
18+3 303 €+4 805 €-1 502 €
19+3 303 €+5 062 €-1 759 €
20+3 303 €+5 325 €-2 022 €
21+3 303 €+5 596 €-2 293 €
22+3 303 €+5 875 €-2 572 €
23+3 303 €+6 161 €-2 858 €
24+3 303 €+6 455 €-3 152 €
25+3 303 €+6 757 €-3 454 €
Total+82 575 €+90 129 €+-7 554 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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