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Maison à vendre

VilleNeuvy-Pailloux (36)
Surface69m²
Coût Total105 092€
Loyer Annuel5 520€
Rentabilité5.25%
Cashflow/mois-151€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 400 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 715,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 chambres, 1 parking: Garage, Jardin, calme

NEUVY-PAILLOUX Maison à rénover de 69m2 habitables disposant de deux chambres avec l'une en rez de chaussée. Sur le terrain d'une surface cadastrale de 2861m2, un garage, des cabanons de rangement et une dépendance de 20m2 avec l'eau.

(9.78 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Neuvy-Pailloux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.903342, 1.872241
Total : 105 092€
Prix d'acquisition : 49 400€
Travaux : 51 740€
Valeur du bien : 101 140€
Frais de notaire : 3 952€
Coût estimé : 3 952€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 460€/mois
Loyer annuel estimé : 5520€/an
Fourchette totale : 374€ - 566€/mois
Fourchette annuelle : 4489€ - 6787€/an
Rentabilité brute :5.25%
Fourchette de rentabilité :4.27% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 216,67 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :83 950 €
Prix d'achat :49 400 €
Décote à l'achat :-34 550€ (-41.2%)
Marge achat-revente :-21 142€ (-25.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :105 092€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :523,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :42,04€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 565,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 898,43€
Coût de l'assurance :12 611,04€
Taxe foncière : 551,96€/an
Soit par mois : 46,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 459,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-151,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 69 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 740 €(750 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 140€
    Isolation toiture/combles: 69 m² × 60€/m² = 4140€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 60 m² × 25€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 460 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 520 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 580 €/an
Base de calcul : Emprunt de 105 092 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 552 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 376 €
Revenus locatifs : +5 520 €
Charges déductibles : -56 376 €
Résultat foncier Année 1 : -50 857 €(Déficit de 50 857 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 457 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 636 €/an
Revenus locatifs : +5 520 €
Charges déductibles : -4 636 €
Résultat foncier Années 2+ : 883 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29456.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 110 €(65% de 49 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 168 €/an
Calcul : 32 110 € × 3,636% = 1 168 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 520 €56 380 €3 583 €-50 860 €21 400 €29 460 €29 460 €
25 630 €4 545 €3 489 €1 085 €--28 375 €
35 743 €4 447 €3 391 €1 295 €--27 080 €
45 857 €4 346 €3 290 €1 511 €--25 569 €
55 975 €4 241 €3 185 €1 733 €--23 835 €
66 094 €4 133 €3 076 €1 961 €--21 874 €
76 216 €4 021 €2 964 €2 195 €--19 679 €
86 340 €3 904 €2 848 €2 436 €--17 243 €
96 467 €3 784 €2 728 €2 683 €--14 560 €
106 596 €3 660 €2 603 €2 937 €--11 623 €
116 728 €3 531 €2 474 €3 198 €--8 425 €
126 863 €3 397 €2 341 €3 466 €---
137 000 €3 259 €2 203 €3 741 €---
147 140 €3 116 €2 060 €4 024 €---
157 283 €2 969 €1 912 €4 315 €---
167 429 €2 815 €1 759 €4 613 €---
177 577 €2 657 €1 601 €4 920 €---
187 729 €2 493 €1 437 €5 236 €---
197 883 €2 323 €1 267 €5 560 €---
208 041 €2 148 €1 091 €5 894 €---
218 202 €1 966 €909 €6 236 €---
228 366 €1 777 €721 €6 588 €---
238 533 €1 583 €526 €6 951 €---
248 704 €1 381 €325 €7 323 €---
258 878 €1 172 €116 €7 706 €---
TOTAL176 795 €130 049 €51 898 €46 747 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 46 747 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 520 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 159 €-6 420 €+7 579 €
2+1 159 €0 €+1 159 €
3+1 159 €0 €+1 159 €
4+1 159 €0 €+1 159 €
5+1 159 €0 €+1 159 €
6+1 159 €0 €+1 159 €
7+1 159 €0 €+1 159 €
8+1 159 €0 €+1 159 €
9+1 159 €0 €+1 159 €
10+1 159 €0 €+1 159 €
11+1 159 €0 €+1 159 €
12+1 159 €+1 040 €+119 €
13+1 159 €+1 122 €+37 €
14+1 159 €+1 207 €-48 €
15+1 159 €+1 294 €-135 €
16+1 159 €+1 384 €-225 €
17+1 159 €+1 476 €-317 €
18+1 159 €+1 571 €-412 €
19+1 159 €+1 668 €-509 €
20+1 159 €+1 768 €-609 €
21+1 159 €+1 871 €-712 €
22+1 159 €+1 977 €-818 €
23+1 159 €+2 085 €-926 €
24+1 159 €+2 197 €-1 038 €
25+1 159 €+2 312 €-1 153 €
Total+28 975 €+16 552 €+12 423 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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