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Appartement à vendre

VilleElbeuf (76)
Surface49.7m²
Coût Total89 350€
Loyer Annuel6 106€
Rentabilité6.83%
Cashflow/mois-5€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 49.7 m²
Prix au m² : 1 307,85 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, 1 chambre, Interphone, Pas de balcon

CENTRE VILLE ELBEUF. REALITI IMMOBILIER vous propose cet appartement vendu loué! Lumineux et très bien entretenu situé au rdc: comprenant une entrée, cuisine aménagée et équipée, séjour, salon, chambre, salle de douches, wc.Cave. Chaudière: 2018 Cuisine et électricité: 2019 Loyer en cours: 504,19€ hors charges, loué depuis 2022 Commercialisé au prix de 65 000€. Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: georisques.gouv.fr

Ville : Elbeuf
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76500
Coordonnées : 49.274750, 0.991812
Total : 89 350€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 19 150€
Valeur du bien : 84 150€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49.7m²
Loyer prédit : 10.24€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 13.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 509€/mois
Loyer annuel estimé : 6106€/an
Fourchette totale : 380€ - 681€/mois
Fourchette annuelle : 4565€ - 8168€/an
Rentabilité brute :6.83%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 9.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 360 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :67 592 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-2 592€ (-3.8%)
Marge achat-revente :-21 758€ (-32.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 350€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :440,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :22,34€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 462,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 695,45€
Coût de l'assurance :6 701,25€
Taxe foncière : 610,61€/an
Soit par mois : 50,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 508,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 513,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-4,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 49.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du lavabo et mise à jour des fixtures de la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain fonctionnelle mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon avec quelques signes d'usure
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, peu d'usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 150 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 600€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Elbeuf (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 509 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 106 €/an
Calcul : 509 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 350 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 268 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 611 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 984 €
Revenus locatifs : +6 106 €
Charges déductibles : -22 984 €
Résultat foncier Année 1 : -16 877 €(Déficit de 16 877 €)
Imputable sur revenu global : 16 877 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 834 €/an
Revenus locatifs : +6 106 €
Charges déductibles : -3 834 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 273 €/an
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 106 €22 986 €2 958 €-16 880 €16 880 €--
26 228 €3 757 €2 879 €2 471 €---
36 353 €3 676 €2 797 €2 677 €---
46 480 €3 591 €2 712 €2 889 €---
56 609 €3 504 €2 625 €3 106 €---
66 742 €3 413 €2 535 €3 328 €---
76 876 €3 320 €2 441 €3 557 €---
87 014 €3 223 €2 345 €3 791 €---
97 154 €3 123 €2 245 €4 031 €---
107 297 €3 020 €2 141 €4 277 €---
117 443 €2 913 €2 034 €4 530 €---
127 592 €2 803 €1 924 €4 789 €---
137 744 €2 688 €1 810 €5 056 €---
147 899 €2 570 €1 692 €5 329 €---
158 057 €2 448 €1 569 €5 609 €---
168 218 €2 322 €1 443 €5 896 €---
178 382 €2 191 €1 313 €6 191 €---
188 550 €2 056 €1 178 €6 494 €---
198 721 €1 917 €1 038 €6 804 €---
208 895 €1 772 €894 €7 123 €---
219 073 €1 623 €744 €7 450 €---
229 255 €1 469 €590 €7 786 €---
239 440 €1 309 €430 €8 131 €---
249 629 €1 144 €265 €8 485 €---
259 821 €973 €95 €8 848 €---
TOTAL195 579 €83 812 €42 695 €111 767 €16 880 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 064 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 767 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 106 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 282 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 282 €-5 064 €+6 346 €
2+1 282 €+741 €+541 €
3+1 282 €+803 €+479 €
4+1 282 €+867 €+415 €
5+1 282 €+932 €+350 €
6+1 282 €+998 €+284 €
7+1 282 €+1 067 €+215 €
8+1 282 €+1 137 €+145 €
9+1 282 €+1 209 €+73 €
10+1 282 €+1 283 €-1 €
11+1 282 €+1 359 €-77 €
12+1 282 €+1 437 €-155 €
13+1 282 €+1 517 €-235 €
14+1 282 €+1 599 €-317 €
15+1 282 €+1 683 €-401 €
16+1 282 €+1 769 €-487 €
17+1 282 €+1 857 €-575 €
18+1 282 €+1 948 €-666 €
19+1 282 €+2 041 €-759 €
20+1 282 €+2 137 €-855 €
21+1 282 €+2 235 €-953 €
22+1 282 €+2 336 €-1 054 €
23+1 282 €+2 439 €-1 157 €
24+1 282 €+2 545 €-1 263 €
25+1 282 €+2 654 €-1 372 €
Total+32 050 €+33 530 €+-1 480 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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