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Maison 4 pièces 130 m²

VilleLostanges (19)
Surface130m²
Coût Total164 420€
Loyer Annuel12 962€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 761,54 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Venez découvrir cet ensemble de caractère avec un grand jardin arboré comprenant :

  • Une maison de caractère de 130 m² élevée sur cave comprenant actuellement trois chambres ,un séjour lumineux, d'un grenier aménageable. Il est possible de diviser ce bien en deux logements.
  • Une grange sur deux niveaux Contactez-nous pour une visite. Référence agence : 193795 Référence annonce : EWY7-DXS-EJG Date de réalisation du diagnostic : 15/05/2024 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 580 € et 4 910 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Lostanges
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19500
Coordonnées : 45.061120, 1.763308
Total : 164 420€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 57 500€
Valeur du bien : 156 500€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.31€/m²/mois
Fourchette : 6.60€ - 10.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 1080€/mois
Loyer annuel estimé : 12962€/an
Fourchette totale : 858€ - 1361€/mois
Fourchette annuelle : 10290€ - 16327€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 363,13 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :177 206 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-78 206€ (-44.1%)
Marge achat-revente :12 786€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :47,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 871,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 517,58€
Coût de l'assurance :14 386,75€
Taxe foncière : 1 296,18€/an
Soit par mois : 108,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 080,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 979,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée par du parquet ou stratifié dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: salon complet
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non respectées
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour éviter les fuites
Quantité: toute la plomberie
Raison: État 2/5 visible - plomberie à vérifier et mettre aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 500 €(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 800€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 60€/m² = 7800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€ = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 1 salon × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lostanges (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 080 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 962 €/an
Calcul : 1 080 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 683 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 296 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 054 €
Revenus locatifs : +12 962 €
Charges déductibles : -65 054 €
Résultat foncier Année 1 : -52 092 €(Déficit de 52 092 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 692 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 554 €/an
Revenus locatifs : +12 962 €
Charges déductibles : -7 554 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 408 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30692.43 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 962 €65 060 €5 688 €-52 098 €21 400 €30 698 €30 698 €
213 221 €7 411 €5 539 €5 810 €--24 887 €
313 485 €7 256 €5 385 €6 229 €--18 658 €
413 755 €7 096 €5 225 €6 659 €--11 999 €
514 030 €6 931 €5 059 €7 099 €--4 900 €
614 311 €6 760 €4 888 €7 551 €---
714 597 €6 582 €4 710 €8 015 €---
814 889 €6 398 €4 527 €8 491 €---
915 187 €6 208 €4 336 €8 979 €---
1015 491 €6 011 €4 139 €9 480 €---
1115 800 €5 807 €3 935 €9 993 €---
1216 116 €5 596 €3 724 €10 521 €---
1316 439 €5 377 €3 505 €11 062 €---
1416 767 €5 150 €3 278 €11 617 €---
1517 103 €4 915 €3 044 €12 187 €---
1617 445 €4 672 €2 801 €12 773 €---
1717 794 €4 421 €2 549 €13 373 €---
1818 150 €4 160 €2 288 €13 990 €---
1918 513 €3 890 €2 018 €14 623 €---
2018 883 €3 610 €1 739 €15 272 €---
2119 261 €3 321 €1 449 €15 940 €---
2219 646 €3 021 €1 150 €16 625 €---
2320 039 €2 711 €839 €17 328 €---
2420 439 €2 389 €518 €18 050 €---
2520 848 €2 056 €185 €18 792 €---
TOTAL415 169 €186 809 €82 518 €228 361 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 361 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 722 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 722 €-6 420 €+9 142 €
2+2 722 €0 €+2 722 €
3+2 722 €0 €+2 722 €
4+2 722 €0 €+2 722 €
5+2 722 €0 €+2 722 €
6+2 722 €+795 €+1 927 €
7+2 722 €+2 404 €+318 €
8+2 722 €+2 547 €+175 €
9+2 722 €+2 694 €+28 €
10+2 722 €+2 844 €-122 €
11+2 722 €+2 998 €-276 €
12+2 722 €+3 156 €-434 €
13+2 722 €+3 319 €-597 €
14+2 722 €+3 485 €-763 €
15+2 722 €+3 656 €-934 €
16+2 722 €+3 832 €-1 110 €
17+2 722 €+4 012 €-1 290 €
18+2 722 €+4 197 €-1 475 €
19+2 722 €+4 387 €-1 665 €
20+2 722 €+4 582 €-1 860 €
21+2 722 €+4 782 €-2 060 €
22+2 722 €+4 987 €-2 265 €
23+2 722 €+5 198 €-2 476 €
24+2 722 €+5 415 €-2 693 €
25+2 722 €+5 638 €-2 916 €
Total+68 050 €+68 508 €+-458 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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