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Maison 10 pièces 174 m²

Bien expiré
VilleAinay-le-Château (03)
Surface174m²
Coût Total137 066€
Loyer Annuel12 700€
Rentabilité9.27%
Cashflow/mois+237€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 200 €
Surface : 174 m²
Prix au m² : 501,15 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 174 m² - MAISON 174M² 7 CHAMBRES AU CALME PROCHE COMMERCES

Grande maison de 174 m², au calme, à la sortie d'un village disposant de nombreux commerces et commodités. Cette maison se compose au rez de chaussée d'une grande pièce de vie comprenant cuisine salle à manger salon, un bureau ( ou chambre) une buanderie wc. Au premier étage, 4 chambres dont une avec dressing, une salle de bains et wc. Au deuxième étage, un grand palier faisant office de salle de jeux et 3 chambres présentant de beaux volumes. Cette maison possède une bonne isolation, des fenêtres en double vitrage, le DPE est en D, elle est reliée au tout à l'égout. Un agréable jardin clôturé d'environ 800 m² sans vis à vis, un garage, un atelier et une autre dépendance. Prix hors honoraires : 80000.0 euros Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 31/12/2025 par Nathalie Parias , RSAC 409456324 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de BOURGES Référence annonce : fr040172 Date de réalisation du diagnostic : 20/03/2025 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 9,00% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 980 € et 4 090 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Ainay-le-Château
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03360
Coordonnées : 46.709511, 2.750227
Total : 137 066€
Prix d'acquisition : 87 200€
Travaux : 42 890€
Valeur du bien : 130 090€
Frais de notaire : 6 976€
Coût estimé : 6 976€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 174m²
Loyer prédit : 6.08€/m²/mois
Fourchette : 4.78€ - 7.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1058€/mois
Loyer annuel estimé : 12700€/an
Fourchette totale : 832€ - 1346€/mois
Fourchette annuelle : 9988€ - 16148€/an
Rentabilité brute :9.27%
Fourchette de rentabilité :7.29% - 11.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 066€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,12€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 715,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 277,82€
Coût de l'assurance :12 335,94€
Taxe foncière : 1 269,96€/an
Soit par mois : 105,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 058,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 821,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 148 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon avec usure visible nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer que la tuyauterie est en bon état et conforme

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 890 €(246 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement important:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 100€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1100€ = 1100€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ainay-le-Château (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 058 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 700 €/an
Calcul : 1 058 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 519 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 066 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 493 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 890 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 173 €
Revenus locatifs : +12 700 €
Charges déductibles : -49 173 €
Résultat foncier Année 1 : -36 473 €(Déficit de 36 473 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 25 773 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 283 €/an
Revenus locatifs : +12 700 €
Charges déductibles : -6 283 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 417 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 25773.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 680 €(65% de 87 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 061 €/an
Calcul : 56 680 € × 3,636% = 2 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 700 €49 177 €4 524 €-36 477 €10 700 €25 777 €25 777 €
212 954 €6 166 €4 403 €6 788 €--18 990 €
313 213 €6 041 €4 277 €7 172 €--11 818 €
413 477 €5 911 €4 148 €7 566 €--4 252 €
513 746 €5 778 €4 014 €7 969 €---
614 021 €5 639 €3 876 €8 382 €---
714 302 €5 496 €3 733 €8 806 €---
814 588 €5 348 €3 585 €9 240 €---
914 880 €5 195 €3 432 €9 684 €---
1015 177 €5 037 €3 274 €10 140 €---
1115 481 €4 874 €3 110 €10 607 €---
1215 790 €4 705 €2 941 €11 086 €---
1316 106 €4 530 €2 767 €11 576 €---
1416 428 €4 349 €2 586 €12 079 €---
1516 757 €4 162 €2 399 €12 594 €---
1617 092 €3 969 €2 206 €13 123 €---
1717 434 €3 770 €2 006 €13 664 €---
1817 783 €3 563 €1 800 €14 219 €---
1918 138 €3 350 €1 586 €14 789 €---
2018 501 €3 129 €1 366 €15 372 €---
2118 871 €2 901 €1 137 €15 970 €---
2219 248 €2 665 €901 €16 584 €---
2319 633 €2 421 €658 €17 212 €---
2420 026 €2 169 €405 €17 857 €---
2520 427 €1 908 €145 €18 519 €---
TOTAL406 773 €152 253 €65 278 €254 520 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 254 520 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 700 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 667 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 667 €-3 210 €+5 877 €
2+2 667 €0 €+2 667 €
3+2 667 €0 €+2 667 €
4+2 667 €0 €+2 667 €
5+2 667 €+1 115 €+1 552 €
6+2 667 €+2 515 €+152 €
7+2 667 €+2 642 €+25 €
8+2 667 €+2 772 €-105 €
9+2 667 €+2 905 €-238 €
10+2 667 €+3 042 €-375 €
11+2 667 €+3 182 €-515 €
12+2 667 €+3 326 €-659 €
13+2 667 €+3 473 €-806 €
14+2 667 €+3 624 €-957 €
15+2 667 €+3 778 €-1 111 €
16+2 667 €+3 937 €-1 270 €
17+2 667 €+4 099 €-1 432 €
18+2 667 €+4 266 €-1 599 €
19+2 667 €+4 437 €-1 770 €
20+2 667 €+4 612 €-1 945 €
21+2 667 €+4 791 €-2 124 €
22+2 667 €+4 975 €-2 308 €
23+2 667 €+5 164 €-2 497 €
24+2 667 €+5 357 €-2 690 €
25+2 667 €+5 556 €-2 889 €
Total+66 675 €+76 356 €+-9 681 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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