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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface70m²
Coût Total145 488€
Loyer Annuel8 110€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-155€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 730 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 510,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Kitchenette, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Pas de balcon

ENVIRONNEMENT : Bien placé à proximité des commerces, centres de santé et des transports, cet appartement de 70m2 est situé à Soissons.

LE BIEN :

  • une pièce de vie d'environ 26m2
  • deux chambres

À SAVOIR :

  • un box de rangement
  • deux places de stationnement
  • système de chauffage individuel: électrique
  • menuiseries : double vitrage
  • rendement locatif brut : 7,18%

Informations sur rendez-vous. Cette annonce vous est proposée par Poulain Jean-Charles - EI - N°RSAC: 813 970 795, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de Soissons Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Honoraires charge vendeur. , E-mail: . Exerçant avec la carte professionnelle numéro CPI02012024000000004. La financière du Fay immobilier RCS de Soissons.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.386125, 3.344307
Total : 145 488€
Prix d'acquisition : 105 730€
Travaux : 31 300€
Valeur du bien : 137 030€
Frais de notaire : 8 458€
Coût estimé : 8 458€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 676€/mois
Loyer annuel estimé : 8110€/an
Fourchette totale : 542€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6508€ - 10107€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 6.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 656,25 €/m²
Basé sur :61 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 938 €
Prix d'achat :105 730 €
Décote à l'achat :-10 208€ (-8.8%)
Marge achat-revente :-29 550€ (-25.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 488€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :42,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 763,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 682,35€
Coût de l'assurance :12 730,20€
Taxe foncière : 811,04€/an
Soit par mois : 67,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 675,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-154,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes, y compris nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais un peu datées.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 300 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 300€
    Peinture chambres: 26 m² × 50€/m² = 1300€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 110 €/an
Calcul : 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 884 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 488 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 509 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 811 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 504 €
Revenus locatifs : +8 110 €
Charges déductibles : -37 504 €
Résultat foncier Année 1 : -29 394 €(Déficit de 29 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 204 €/an
Revenus locatifs : +8 110 €
Charges déductibles : -6 204 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 906 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7993.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 730 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 725 €(65% de 105 730 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 499 €/an
Calcul : 68 725 € × 3,636% = 2 499 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 110 €37 509 €4 888 €-29 398 €21 400 €7 998 €7 998 €
28 273 €6 079 €4 759 €2 194 €--5 804 €
38 438 €5 945 €4 624 €2 494 €--3 311 €
48 607 €5 806 €4 485 €2 801 €--510 €
58 779 €5 662 €4 342 €3 117 €---
68 955 €5 513 €4 193 €3 441 €---
79 134 €5 359 €4 039 €3 774 €---
89 316 €5 200 €3 880 €4 116 €---
99 503 €5 036 €3 715 €4 467 €---
109 693 €4 865 €3 545 €4 827 €---
119 887 €4 689 €3 369 €5 197 €---
1210 084 €4 507 €3 187 €5 577 €---
1310 286 €4 318 €2 998 €5 968 €---
1410 492 €4 123 €2 803 €6 368 €---
1510 702 €3 921 €2 601 €6 780 €---
1610 916 €3 713 €2 392 €7 203 €---
1711 134 €3 497 €2 176 €7 637 €---
1811 357 €3 273 €1 953 €8 083 €---
1911 584 €3 042 €1 722 €8 542 €---
2011 815 €2 803 €1 483 €9 012 €---
2112 052 €2 556 €1 235 €9 496 €---
2212 293 €2 300 €979 €9 993 €---
2312 539 €2 035 €715 €10 504 €---
2412 789 €1 761 €441 €11 028 €---
2513 045 €1 477 €157 €11 568 €---
TOTAL259 779 €134 989 €70 682 €124 790 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 790 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 110 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 703 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 703 €-6 420 €+8 123 €
2+1 703 €0 €+1 703 €
3+1 703 €0 €+1 703 €
4+1 703 €0 €+1 703 €
5+1 703 €+782 €+921 €
6+1 703 €+1 032 €+671 €
7+1 703 €+1 132 €+571 €
8+1 703 €+1 235 €+468 €
9+1 703 €+1 340 €+363 €
10+1 703 €+1 448 €+255 €
11+1 703 €+1 559 €+144 €
12+1 703 €+1 673 €+30 €
13+1 703 €+1 790 €-87 €
14+1 703 €+1 911 €-208 €
15+1 703 €+2 034 €-331 €
16+1 703 €+2 161 €-458 €
17+1 703 €+2 291 €-588 €
18+1 703 €+2 425 €-722 €
19+1 703 €+2 562 €-859 €
20+1 703 €+2 704 €-1 001 €
21+1 703 €+2 849 €-1 146 €
22+1 703 €+2 998 €-1 295 €
23+1 703 €+3 151 €-1 448 €
24+1 703 €+3 309 €-1 606 €
25+1 703 €+3 470 €-1 767 €
Total+42 575 €+37 437 €+5 138 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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