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Maison à vendre

VilleBar-le-Duc (55)
Surface180m²
Coût Total195 960€
Loyer Annuel16 164€
Rentabilité8.25%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 594,44 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Revêtement du sol: Parquet, Cheminée, 4 chambres, Jardin, Terrasse

Parquet, moulures et cheminées : cette jolie maison va vous séduire également par son agencement. Double séjour traversant, 4 chambres, la cuisine spacieuse donne sur une grande terrasse et un jardin. Idéalement située à bar-le-Duc, rue de Bradfer, à proximité des commerces, des écoles et des transports.

Cette annonce référence 275656 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier ISABELLE STRANGE (EI) immatriculé au RSAC de PARIS-1ER-ARRONDISSEMENT (75001) sous le numéro 84921768200012.

Prix du bien : 107 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos des performances énergétiques : Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/04/2024 Score DPE : 240 kWhEP/m²/an Score GES : 52 kgepCO2/m²/an Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2760.00 euros et 3800.00 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2024 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.772532, 5.199714
Total : 195 960€
Prix d'acquisition : 107 000€
Travaux : 80 400€
Valeur du bien : 187 400€
Frais de notaire : 8 560€
Coût estimé : 8 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 7.48€/m²/mois
Fourchette : 5.75€ - 9.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1347€/mois
Loyer annuel estimé : 16164€/an
Fourchette totale : 1034€ - 1754€/mois
Fourchette annuelle : 12412€ - 21050€/an
Rentabilité brute :8.25%
Fourchette de rentabilité :6.33% - 10.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 155,91 €/m²
Basé sur :106 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :208 063 €
Prix d'achat :107 000 €
Décote à l'achat :-101 063€ (-48.6%)
Marge achat-revente :12 103€ (5.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :57,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 040,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 977,54€
Coût de l'assurance :17 146,50€
Taxe foncière : 1 616,39€/an
Soit par mois : 134,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 346,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 174,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Score DPE de 240 kWhEP/m²/an, ce qui correspond à la classe E.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 400 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 200€
    Isolation combles: 180 m² × 40€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs/plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 347 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 164 €/an
Calcul : 1 347 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 812 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 960 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 686 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 616 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 89 514 €
Revenus locatifs : +16 164 €
Charges déductibles : -89 514 €
Résultat foncier Année 1 : -73 350 €(Déficit de 73 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 51 950 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 114 €/an
Revenus locatifs : +16 164 €
Charges déductibles : -9 114 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 050 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 51949.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550 €(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 164 €89 520 €6 818 €-73 356 €21 400 €51 956 €51 956 €
216 487 €8 942 €6 640 €7 545 €--44 411 €
316 817 €8 758 €6 455 €8 059 €--36 352 €
417 153 €8 566 €6 264 €8 587 €--27 765 €
517 496 €8 369 €6 066 €9 128 €--18 637 €
617 846 €8 163 €5 861 €9 683 €--8 954 €
718 203 €7 951 €5 649 €10 252 €---
818 567 €7 731 €5 429 €10 836 €---
918 939 €7 503 €5 201 €11 435 €---
1019 317 €7 267 €4 965 €12 050 €---
1119 704 €7 023 €4 721 €12 681 €---
1220 098 €6 770 €4 468 €13 328 €---
1320 500 €6 508 €4 205 €13 992 €---
1420 910 €6 236 €3 934 €14 674 €---
1521 328 €5 955 €3 652 €15 373 €---
1621 754 €5 663 €3 361 €16 091 €---
1722 190 €5 361 €3 059 €16 828 €---
1822 633 €5 049 €2 747 €17 584 €---
1923 086 €4 725 €2 423 €18 361 €---
2023 548 €4 390 €2 087 €19 158 €---
2124 019 €4 042 €1 740 €19 976 €---
2224 499 €3 683 €1 380 €20 817 €---
2324 989 €3 310 €1 008 €21 679 €---
2425 489 €2 924 €622 €22 565 €---
2525 999 €2 524 €222 €23 474 €---
TOTAL517 735 €236 934 €98 978 €280 801 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 801 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 394 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 394 €-6 420 €+9 814 €
2+3 394 €0 €+3 394 €
3+3 394 €0 €+3 394 €
4+3 394 €0 €+3 394 €
5+3 394 €0 €+3 394 €
6+3 394 €0 €+3 394 €
7+3 394 €+389 €+3 005 €
8+3 394 €+3 251 €+143 €
9+3 394 €+3 431 €-37 €
10+3 394 €+3 615 €-221 €
11+3 394 €+3 804 €-410 €
12+3 394 €+3 998 €-604 €
13+3 394 €+4 198 €-804 €
14+3 394 €+4 402 €-1 008 €
15+3 394 €+4 612 €-1 218 €
16+3 394 €+4 827 €-1 433 €
17+3 394 €+5 048 €-1 654 €
18+3 394 €+5 275 €-1 881 €
19+3 394 €+5 508 €-2 114 €
20+3 394 €+5 747 €-2 353 €
21+3 394 €+5 993 €-2 599 €
22+3 394 €+6 245 €-2 851 €
23+3 394 €+6 504 €-3 110 €
24+3 394 €+6 769 €-3 375 €
25+3 394 €+7 042 €-3 648 €
Total+84 850 €+84 240 €+610 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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