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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface90m²
Coût Total148 180€
Loyer Annuel10 816€
Rentabilité7.30%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 244,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 de 90m²

Situé à PERPIGNAN, dans une résidence sécurisée avec ascenseur, ORPI vous propose ce spacieux appartement de 90 m², situé au quatrième étage, à proximité des commerces et des écoles.

L'appartement se compose d'une grande entrée lumineuse, d'une cuisine non aménagée, d'un salon climatisé, d'une salle d'eau, de deux chambres possibilité de faire une troisième chambres et d'un WC séparé.

Il dispose également de volets roulants électriques centralisés pour plus de confort, et bénéficie d'une belle luminosité grâce à sa disposition traversante. Plusieurs balcons agrémentent les ouvertures, offrant ainsi des espaces extérieurs agréables.

De plus, une cave en rez-de-chaussée, vendue avec l'appartement, complète ce bien et vous permettra de bénéficier d'un espace de stockage supplémentaire.

Nous contacter pour plus d'informations. Référence agence : 1184 Référence annonce : PNN8-96J-4Y8 Date de réalisation du diagnostic : 07/12/2021 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 012 € et 1 370 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Coordonnées : 42.688180, 2.881480
Total : 148 180€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 27 220€
Valeur du bien : 139 220€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 901€/mois
Loyer annuel estimé : 10816€/an
Fourchette totale : 728€ - 1117€/mois
Fourchette annuelle : 8731€ - 13399€/an
Rentabilité brute :7.30%
Fourchette de rentabilité :5.89% - 9.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 491,86 €/m²
Basé sur :568 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :134 267 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-22 267€ (-16.6%)
Marge achat-revente :-13 913€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :733,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :43,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 777,12€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 990,20€
Coût de l'assurance :12 965,75€
Taxe foncière : 1 081,59€/an
Soit par mois : 90,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 901,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 867,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :34,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 153 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de rangement et de l'électroménager obsolète, mise à jour de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, mise à jour de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'électricité (prises, éclairage), vérification des menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, travaux cosmétiques recommandés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 220 €(302 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:13 500€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:10 900€
    Salle de bain complète: 5 m² × 1300€/m² = 6500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage murs: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres:1 620€
    Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Électricité: 150€/chambre × 2 = 300€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 901 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 816 €/an
Calcul : 901 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 974 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 180 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 519 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 082 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 794 €
Revenus locatifs : +10 816 €
Charges déductibles : -33 794 €
Résultat foncier Année 1 : -22 978 €(Déficit de 22 978 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 278 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 574 €/an
Revenus locatifs : +10 816 €
Charges déductibles : -6 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 242 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12278.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 816 €33 799 €4 979 €-22 983 €10 700 €12 283 €12 283 €
211 032 €6 447 €4 847 €4 585 €--7 698 €
311 253 €6 310 €4 710 €4 943 €--2 755 €
411 478 €6 169 €4 568 €5 309 €---
511 707 €6 022 €4 422 €5 685 €---
611 942 €5 871 €4 271 €6 071 €---
712 180 €5 714 €4 114 €6 466 €---
812 424 €5 552 €3 952 €6 872 €---
912 673 €5 384 €3 784 €7 288 €---
1012 926 €5 211 €3 611 €7 715 €---
1113 184 €5 032 €3 431 €8 153 €---
1213 448 €4 846 €3 246 €8 602 €---
1313 717 €4 654 €3 054 €9 063 €---
1413 991 €4 455 €2 855 €9 536 €---
1514 271 €4 250 €2 649 €10 022 €---
1614 557 €4 037 €2 437 €10 520 €---
1714 848 €3 817 €2 217 €11 031 €---
1815 145 €3 589 €1 989 €11 555 €---
1915 448 €3 354 €1 754 €12 094 €---
2015 757 €3 110 €1 510 €12 646 €---
2116 072 €2 858 €1 258 €13 213 €---
2216 393 €2 598 €997 €13 796 €---
2316 721 €2 328 €728 €14 393 €---
2417 056 €2 049 €449 €15 007 €---
2517 397 €1 760 €160 €15 636 €---
TOTAL346 436 €139 216 €71 990 €207 220 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 220 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 816 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 271 €-3 210 €+5 481 €
2+2 271 €0 €+2 271 €
3+2 271 €0 €+2 271 €
4+2 271 €+766 €+1 505 €
5+2 271 €+1 706 €+565 €
6+2 271 €+1 821 €+450 €
7+2 271 €+1 940 €+331 €
8+2 271 €+2 062 €+209 €
9+2 271 €+2 186 €+85 €
10+2 271 €+2 315 €-44 €
11+2 271 €+2 446 €-175 €
12+2 271 €+2 581 €-310 €
13+2 271 €+2 719 €-448 €
14+2 271 €+2 861 €-590 €
15+2 271 €+3 007 €-736 €
16+2 271 €+3 156 €-885 €
17+2 271 €+3 309 €-1 038 €
18+2 271 €+3 467 €-1 196 €
19+2 271 €+3 628 €-1 357 €
20+2 271 €+3 794 €-1 523 €
21+2 271 €+3 964 €-1 693 €
22+2 271 €+4 139 €-1 868 €
23+2 271 €+4 318 €-2 047 €
24+2 271 €+4 502 €-2 231 €
25+2 271 €+4 691 €-2 420 €
Total+56 775 €+62 166 €+-5 391 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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