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Appartement 3 pièces 65m²

VilleNevers (58)
Surface65m²
Coût Total80 900€
Loyer Annuel6 617€
Rentabilité8.18%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 45 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 692,31 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement F3 de 66m² au 4ème étage, bien entretenu

Beau couloir desservant un séjour de 16m², un dressing, 2 chambres de 10 et 11m², une grande cuisine équipée de 10,5m², plus cellier

Salle de bain avec douche, WC séparé

Grand balcon de 8m² orienté à l'Est, vue imprenable sur Nevers

Cave de 4,5 m²

Charges environ 220€ / mois, comprenant le chauffage collectif, avec index individuel sur chaque radiateur

Ascenseur, interphone, entrée sécurisée Bus, commerces et écoles à proximité Possibilité d'acheter un garage en supplément

AGENCES S'ABSTENIR

Ville : Nevers
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58000
Coordonnées : 46.991770, 3.133000
Total : 80 900€
Prix d'acquisition : 45 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 77 300€
Frais de notaire : 3 600€
Coût estimé : 3 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 551€/mois
Loyer annuel estimé : 6617€/an
Fourchette totale : 431€ - 706€/mois
Fourchette annuelle : 5166€ - 8477€/an
Rentabilité brute :8.18%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :872,74 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 728 €
Prix d'achat :45 000 €
Décote à l'achat :-11 728€ (-20.7%)
Marge achat-revente :-24 172€ (-42.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :402,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :29,66€/mois
Taux d'assurance : 0.44% par an
Total mensualité : 432,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 951,50€
Coût de l'assurance :8 899,00€
Taxe foncière : 661,74€/an
Soit par mois : 55,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 551,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 707,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 21 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système × 4800€ = 4800€ (fourniture + pose)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (fourniture + pose)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (fourniture + pose)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Revêtement sol:1 260€
    Parquet flottant: 21 m² × 60€/m² = 1260€ (fourniture + pose)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 21 m² × 40€/m² = 840€ (fourniture + pose)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (fourniture + pose)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nevers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 551 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Calcul : 551 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 900 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 662 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 714 €
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -38 714 €
Résultat foncier Année 1 : -32 096 €(Déficit de 32 096 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 696 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 414 €/an
Revenus locatifs : +6 617 €
Charges déductibles : -6 414 €
Résultat foncier Années 2+ : 204 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10696.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 45 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 250 €(65% de 45 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 064 €/an
Calcul : 29 250 € × 3,636% = 1 064 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 617 €38 716 €2 758 €-32 099 €21 400 €10 699 €10 699 €
26 750 €6 343 €2 686 €406 €--10 292 €
36 885 €6 268 €2 610 €617 €--9 676 €
47 022 €6 190 €2 532 €832 €--8 843 €
57 163 €6 109 €2 452 €1 053 €--7 790 €
67 306 €6 026 €2 368 €1 280 €--6 510 €
77 452 €5 940 €2 282 €1 513 €--4 997 €
87 601 €5 850 €2 192 €1 751 €--3 246 €
97 753 €5 757 €2 100 €1 996 €--1 250 €
107 908 €5 662 €2 004 €2 247 €---
118 067 €5 562 €1 905 €2 504 €---
128 228 €5 460 €1 802 €2 768 €---
138 392 €5 353 €1 696 €3 039 €---
148 560 €5 243 €1 586 €3 317 €---
158 731 €5 130 €1 472 €3 602 €---
168 906 €5 012 €1 354 €3 894 €---
179 084 €4 890 €1 232 €4 194 €---
189 266 €4 764 €1 106 €4 502 €---
199 451 €4 633 €975 €4 818 €---
209 640 €4 498 €840 €5 143 €---
219 833 €4 358 €700 €5 475 €---
2210 030 €4 213 €555 €5 817 €---
2310 230 €4 063 €405 €6 168 €---
2410 435 €3 908 €250 €6 527 €---
2510 644 €3 747 €89 €6 897 €---
TOTAL211 957 €163 694 €39 951 €48 263 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 48 263 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 390 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 390 €-6 420 €+7 810 €
2+1 390 €0 €+1 390 €
3+1 390 €0 €+1 390 €
4+1 390 €0 €+1 390 €
5+1 390 €0 €+1 390 €
6+1 390 €0 €+1 390 €
7+1 390 €0 €+1 390 €
8+1 390 €0 €+1 390 €
9+1 390 €0 €+1 390 €
10+1 390 €+299 €+1 091 €
11+1 390 €+751 €+639 €
12+1 390 €+830 €+560 €
13+1 390 €+912 €+478 €
14+1 390 €+995 €+395 €
15+1 390 €+1 081 €+309 €
16+1 390 €+1 168 €+222 €
17+1 390 €+1 258 €+132 €
18+1 390 €+1 351 €+39 €
19+1 390 €+1 446 €-56 €
20+1 390 €+1 543 €-153 €
21+1 390 €+1 643 €-253 €
22+1 390 €+1 745 €-355 €
23+1 390 €+1 850 €-460 €
24+1 390 €+1 958 €-568 €
25+1 390 €+2 069 €-679 €
Total+34 750 €+14 479 €+20 271 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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