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Appartement à vendre

Bien expiré
VillePacy-sur-Eure (27)
Surface113.4m²
Coût Total210 700€
Loyer Annuel13 722€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-356€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 113.4 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 2 chambres, 1 parking: Garage, Pas de balcon, Non meublé

Réf 8887. VALLEE DE L'EURE. DANS RESIDENCE PRIVEE, sécurisée de plusieurs hectares, avec Piscine, Terrains de tennis et bord d'Eure. Très bel environnement. Appartement F3 comprenant Entrée sur un garage de 21m². 1er étage Palier desservant une Cuisine aménagée avec sa Salle à manger de 25m², Salle d'eau / WC, Chambre de 11.5m², Salon de 25m², Salle d'eau / WC, Chambre de 12m², Buanderie. Chauffage électrique. Menuiseries PVC Double vitrage. Charges de 280 euros/mois.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 60 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie F, Classe climat D Logement à consommation énergétique excessive. Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 2820.00 et 3850.00 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Pacy-sur-Eure
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27120
Coordonnées : 49.017648, 1.379902
Total : 210 700€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 40 600€
Valeur du bien : 198 100€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113.4m²
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 8.28€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1143€/mois
Loyer annuel estimé : 13722€/an
Fourchette totale : 939€ - 1392€/mois
Fourchette annuelle : 11269€ - 16709€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.35% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 680,3 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :303 946 €
Prix d'achat :157 500 €
Décote à l'achat :-146 446€ (-48.2%)
Marge achat-revente :93 246€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 043,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :61,45€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 105,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 364,26€
Coût de l'assurance :18 436,25€
Taxe foncière : 1 372,18€/an
Soit par mois : 114,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 280,00€/mois
Soit par an : 3 360,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 143,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 499,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 399 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 113.4 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 600 €(358 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pacy-sur-Eure (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 143 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 722 €/an
Calcul : 1 143 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 737 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 372 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 360 €/an
Calcul : 280 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 142 €
Revenus locatifs : +13 722 €
Charges déductibles : -53 142 €
Résultat foncier Année 1 : -39 421 €(Déficit de 39 421 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 021 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 542 €/an
Revenus locatifs : +13 722 €
Charges déductibles : -12 542 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 179 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18020.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 722 €53 149 €7 079 €-39 427 €21 400 €18 027 €18 027 €
213 996 €12 361 €6 892 €1 635 €--16 392 €
314 276 €12 167 €6 697 €2 109 €--14 283 €
414 562 €11 966 €6 496 €2 596 €--11 687 €
514 853 €11 757 €6 288 €3 096 €--8 591 €
615 150 €11 542 €6 072 €3 608 €--4 983 €
715 453 €11 319 €5 850 €4 134 €--849 €
815 762 €11 089 €5 619 €4 673 €---
916 077 €10 850 €5 381 €5 227 €---
1016 399 €10 604 €5 134 €5 795 €---
1116 727 €10 349 €4 879 €6 378 €---
1217 061 €10 085 €4 615 €6 977 €---
1317 403 €9 812 €4 342 €7 591 €---
1417 751 €9 529 €4 059 €8 222 €---
1518 106 €9 237 €3 767 €8 869 €---
1618 468 €8 934 €3 465 €9 533 €---
1718 837 €8 622 €3 152 €10 215 €---
1819 214 €8 298 €2 828 €10 916 €---
1919 598 €7 963 €2 494 €11 635 €---
2019 990 €7 617 €2 147 €12 373 €---
2120 390 €7 259 €1 789 €13 131 €---
2220 798 €6 888 €1 418 €13 910 €---
2321 214 €6 504 €1 035 €14 709 €---
2421 638 €6 108 €638 €15 530 €---
2522 071 €5 697 €228 €16 373 €---
TOTAL439 514 €279 705 €102 364 €159 809 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 722 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 882 €-6 420 €+9 302 €
2+2 882 €0 €+2 882 €
3+2 882 €0 €+2 882 €
4+2 882 €0 €+2 882 €
5+2 882 €0 €+2 882 €
6+2 882 €0 €+2 882 €
7+2 882 €0 €+2 882 €
8+2 882 €+1 147 €+1 735 €
9+2 882 €+1 568 €+1 314 €
10+2 882 €+1 739 €+1 143 €
11+2 882 €+1 913 €+969 €
12+2 882 €+2 093 €+789 €
13+2 882 €+2 277 €+605 €
14+2 882 €+2 466 €+416 €
15+2 882 €+2 661 €+221 €
16+2 882 €+2 860 €+22 €
17+2 882 €+3 065 €-183 €
18+2 882 €+3 275 €-393 €
19+2 882 €+3 490 €-608 €
20+2 882 €+3 712 €-830 €
21+2 882 €+3 939 €-1 057 €
22+2 882 €+4 173 €-1 291 €
23+2 882 €+4 413 €-1 531 €
24+2 882 €+4 659 €-1 777 €
25+2 882 €+4 912 €-2 030 €
Total+72 050 €+47 943 €+24 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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