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Maison à vendre

VilleSalviac (46)
Surface239m²
Coût Total227 445€
Loyer Annuel22 087€
Rentabilité9.71%
Cashflow/mois+449€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 239 m²
Prix au m² : 581,59 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Proche des écoles, du collège et d'une crèche, elle offre un cadre de vie idéal pour une grande famille. Cette maison de 239 m² propose 11 pièces dont 6 chambres, 2 toilettes et 3 salles de bain. Le séjour est lumineux avec un accés direct à la véranda, agrémenté d'une cheminée, la cuisine est équipée et séparée, et les salles de bain comportent des douches, des baignoires, des lavabos, des WC séparés et un bidet. Les menuiseries allient simple et double vitrage, portes-fenêtres et baies vitrées, tandis que les sols alternent entre carrelage et parquet, offrant un mélange de charme et de fonctionnalité. À l'extérieur, la maison dispose d'une terrasse et d'un balcon offrant des vues agréables, ainsi qu'une cave et une véranda pour davantage d'espace de rangement et de détente. Avec quatre places de parking extérieures, le stationnement est aisé pour les résidents et les visiteurs. Idéal investisseurs, artisan, une visite d'impose pour se rendre compte du potentiel.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 139 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Danièle SUTTON - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de Cahors sous le numéro 814053104

Ville : Salviac
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46340
Coordonnées : 44.665359, 1.240677
Total : 227 445€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 77 325€
Valeur du bien : 216 325€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 239m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 5.96€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1841€/mois
Loyer annuel estimé : 22087€/an
Fourchette totale : 1424€ - 2379€/mois
Fourchette annuelle : 17087€ - 28552€/an
Rentabilité brute :9.71%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 12.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 455,13 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :347 776 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-208 776€ (-60.0%)
Marge achat-revente :120 331€ (34.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 445€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 141,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 207,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 880,31€
Coût de l'assurance :19 901,44€
Taxe foncière : 2 208,73€/an
Soit par mois : 184,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 840,61€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 391,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :449,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 228 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 239 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: 3 salles de bain (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes
Quantité: 239 m²
Raison: Maison nécessite mise aux normes plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :77 325 €(324 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 450€
    Isolation combles: 239 m² × 50€/m² = 11950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:21 000€
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 700€/fenêtre = 21000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 3 salles de bain × 3000€/salle = 9000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Rénovation lourde:8 100€
    Parquet flottant: 90 m² × 60€/m² = 5400€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 500€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Électricité - Mise aux normes:1 300€
    Tableau électrique: 1 tableau = 1300€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie - Mise aux normes:5 975€
    Remplacement tuyauterie: 239 m² × 25€/m² = 5975€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salviac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 46 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 087 €/an
Calcul : 1 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 445 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 796 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 209 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 77 325 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 236 €
Revenus locatifs : +22 087 €
Charges déductibles : -88 236 €
Résultat foncier Année 1 : -66 148 €(Déficit de 66 148 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 748 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 911 €/an
Revenus locatifs : +22 087 €
Charges déductibles : -10 911 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 177 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44748.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 087 €88 243 €7 913 €-66 156 €21 400 €44 756 €44 756 €
222 529 €10 711 €7 707 €11 818 €--32 938 €
322 980 €10 497 €7 493 €12 482 €--20 456 €
423 439 €10 275 €7 271 €13 164 €--7 292 €
523 908 €10 046 €7 041 €13 862 €---
624 386 €9 808 €6 803 €14 578 €---
724 874 €9 561 €6 556 €15 313 €---
825 371 €9 306 €6 301 €16 065 €---
925 879 €9 042 €6 037 €16 837 €---
1026 396 €8 768 €5 763 €17 629 €---
1126 924 €8 484 €5 479 €18 440 €---
1227 463 €8 190 €5 185 €19 273 €---
1328 012 €7 886 €4 881 €20 126 €---
1428 572 €7 571 €4 566 €21 002 €---
1529 144 €7 244 €4 239 €21 900 €---
1629 727 €6 906 €3 901 €22 821 €---
1730 321 €6 556 €3 551 €23 766 €---
1830 928 €6 193 €3 188 €24 735 €---
1931 546 €5 817 €2 812 €25 729 €---
2032 177 €5 428 €2 423 €26 749 €---
2132 821 €5 024 €2 020 €27 796 €---
2233 477 €4 607 €1 602 €28 870 €---
2334 146 €4 174 €1 170 €29 972 €---
2434 829 €3 726 €722 €31 103 €---
2535 526 €3 262 €258 €32 264 €---
TOTAL707 462 €267 325 €114 880 €440 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 440 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 087 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 638 €-6 420 €+11 058 €
2+4 638 €0 €+4 638 €
3+4 638 €0 €+4 638 €
4+4 638 €0 €+4 638 €
5+4 638 €+1 971 €+2 667 €
6+4 638 €+4 374 €+264 €
7+4 638 €+4 594 €+44 €
8+4 638 €+4 820 €-182 €
9+4 638 €+5 051 €-413 €
10+4 638 €+5 289 €-651 €
11+4 638 €+5 532 €-894 €
12+4 638 €+5 782 €-1 144 €
13+4 638 €+6 038 €-1 400 €
14+4 638 €+6 301 €-1 663 €
15+4 638 €+6 570 €-1 932 €
16+4 638 €+6 846 €-2 208 €
17+4 638 €+7 130 €-2 492 €
18+4 638 €+7 420 €-2 782 €
19+4 638 €+7 719 €-3 081 €
20+4 638 €+8 025 €-3 387 €
21+4 638 €+8 339 €-3 701 €
22+4 638 €+8 661 €-4 023 €
23+4 638 €+8 992 €-4 354 €
24+4 638 €+9 331 €-4 693 €
25+4 638 €+9 679 €-5 041 €
Total+115 950 €+132 041 €+-16 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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