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Maison 156 m2 deux appartements

VilleAlbi (81)
Surface156m²
Coût Total279 380€
Loyer Annuel21 074€
Rentabilité7.54%
Cashflow/mois+101€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 206 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 320,51 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison avec deux logements, un t2 au rdc de 53m2 et un t4 103 m2 a l étage .aucun travaux a faire !! Jardin , terrasse, balcon. Exposition sud ,proche des commerces, école,hopital, fac ,bus de ville. Maison dans quartier résidentiel calme !!!! .plus de renseignements uniquement par téléphone merci

Ville : Albi
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81000
Coordonnées : 43.918140, 2.128400
Total : 279 380€
Prix d'acquisition : 206 000€
Travaux : 56 900€
Valeur du bien : 262 900€
Frais de notaire : 16 480€
Coût estimé : 16 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156m²
Loyer prédit : 11.26€/m²/mois
Fourchette : 9.04€ - 14.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 1756€/mois
Loyer annuel estimé : 21074€/an
Fourchette totale : 1410€ - 2187€/mois
Fourchette annuelle : 16924€ - 26243€/an
Rentabilité brute :7.54%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 233,21 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :348 381 €
Prix d'achat :206 000 €
Décote à l'achat :-142 381€ (-40.9%)
Marge achat-revente :69 001€ (19.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :279 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 367,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :111,75€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 479,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :130 832,41€
Coût de l'assurance :33 525,60€
Taxe foncière : 2 107,43€/an
Soit par mois : 175,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 756,19€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 654,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :101,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 156 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement des meubles si nécessaire
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 900 €(365 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 600€
    Isolation combles: 156 m² × 100€/m² = 15600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€/fenêtre = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 30 m² × 140€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albi (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 756 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 074 €/an
Calcul : 1 756 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 279 380 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 341 €/an
Calcul : 112 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 107 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 421 €
Revenus locatifs : +21 074 €
Charges déductibles : -69 421 €
Résultat foncier Année 1 : -48 347 €(Déficit de 48 347 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 947 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 521 €/an
Revenus locatifs : +21 074 €
Charges déductibles : -12 521 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 553 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26947.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 206 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 900 €(65% de 206 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 869 €/an
Calcul : 133 900 € × 3,636% = 4 869 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 074 €69 430 €9 082 €-48 356 €21 400 €26 956 €26 956 €
221 496 €12 286 €8 837 €9 210 €--17 746 €
321 926 €12 033 €8 584 €9 893 €--7 853 €
422 364 €11 771 €8 323 €10 593 €---
522 811 €11 501 €8 053 €11 310 €---
623 268 €11 222 €7 774 €12 046 €---
723 733 €10 934 €7 485 €12 799 €---
824 208 €10 636 €7 187 €13 572 €---
924 692 €10 328 €6 879 €14 364 €---
1025 186 €10 009 €6 561 €15 176 €---
1125 689 €9 680 €6 232 €16 009 €---
1226 203 €9 341 €5 892 €16 863 €---
1326 727 €8 989 €5 541 €17 738 €---
1427 262 €8 626 €5 178 €18 636 €---
1527 807 €8 251 €4 803 €19 556 €---
1628 363 €7 864 €4 415 €20 500 €---
1728 930 €7 463 €4 015 €21 467 €---
1829 509 €7 049 €3 601 €22 460 €---
1930 099 €6 621 €3 173 €23 478 €---
2030 701 €6 179 €2 731 €24 522 €---
2131 315 €5 722 €2 274 €25 593 €---
2231 942 €5 250 €1 802 €26 691 €---
2332 580 €4 762 €1 314 €27 818 €---
2433 232 €4 258 €810 €28 974 €---
2533 897 €3 737 €289 €30 160 €---
TOTAL675 016 €273 944 €130 832 €401 072 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 401 072 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 074 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 426 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 426 €-6 420 €+10 846 €
2+4 426 €0 €+4 426 €
3+4 426 €0 €+4 426 €
4+4 426 €+822 €+3 604 €
5+4 426 €+3 393 €+1 033 €
6+4 426 €+3 614 €+812 €
7+4 426 €+3 840 €+586 €
8+4 426 €+4 072 €+354 €
9+4 426 €+4 309 €+117 €
10+4 426 €+4 553 €-127 €
11+4 426 €+4 803 €-377 €
12+4 426 €+5 059 €-633 €
13+4 426 €+5 321 €-895 €
14+4 426 €+5 591 €-1 165 €
15+4 426 €+5 867 €-1 441 €
16+4 426 €+6 150 €-1 724 €
17+4 426 €+6 440 €-2 014 €
18+4 426 €+6 738 €-2 312 €
19+4 426 €+7 043 €-2 617 €
20+4 426 €+7 357 €-2 931 €
21+4 426 €+7 678 €-3 252 €
22+4 426 €+8 007 €-3 581 €
23+4 426 €+8 345 €-3 919 €
24+4 426 €+8 692 €-4 266 €
25+4 426 €+9 048 €-4 622 €
Total+110 650 €+120 322 €+-9 672 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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