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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAuch (32)
Surface190m²
Coût Total303 300€
Loyer Annuel22 954€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 230 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 1 210,53 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, 6 chambres, 1 parking: Garage, Pas de cave

Située dans un quartier paisible, à deux pas des commodités, découvrez cette belle maison aux volumes généreux. Avec ses six chambres, spacieuses et ses salles d'eau rénovées, elle allie confort et espace, idéal pour une famille. Profitez d'une cuisine entièrement équipée, d'une buanderie fonctionnelle et d'un garage de 15m².

Ville : Auch
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32000
Coordonnées : 43.647220, 0.607801
Total : 303 300€
Prix d'acquisition : 230 000€
Travaux : 54 900€
Valeur du bien : 284 900€
Frais de notaire : 18 400€
Coût estimé : 18 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190m²
Loyer prédit : 10.07€/m²/mois
Fourchette : 7.55€ - 13.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1913€/mois
Loyer annuel estimé : 22954€/an
Fourchette totale : 1434€ - 2552€/mois
Fourchette annuelle : 17204€ - 30626€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 10.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 893,21 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :359 709 €
Prix d'achat :230 000 €
Décote à l'achat :-129 709€ (-36.1%)
Marge achat-revente :56 409€ (15.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 523,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :88,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 611,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :153 682,68€
Coût de l'assurance :26 538,75€
Taxe foncière : 2 295,40€/an
Soit par mois : 191,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 912,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 803,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :109,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer un ancien système de chauffage
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 190 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 supposé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 4/5 supposé - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 supposé - salon en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 900 €(289 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 400€
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 60€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€/fenêtre = 14400€ (incluant pose)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture salle de bain: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant pose)
  • Salon - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auch (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 913 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 954 €/an
Calcul : 1 913 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 062 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 295 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 830 €
Revenus locatifs : +22 954 €
Charges déductibles : -68 830 €
Résultat foncier Année 1 : -45 876 €(Déficit de 45 876 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 476 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 930 €/an
Revenus locatifs : +22 954 €
Charges déductibles : -13 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 024 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24475.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 230 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 149 500 €(65% de 230 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 436 €/an
Calcul : 149 500 € × 3,636% = 5 436 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 954 €68 840 €10 583 €-45 886 €21 400 €24 486 €24 486 €
223 413 €13 664 €10 307 €9 749 €--14 736 €
323 881 €13 378 €10 021 €10 504 €--4 233 €
424 359 €13 081 €9 724 €11 278 €---
524 846 €12 774 €9 417 €12 072 €---
625 343 €12 456 €9 099 €12 887 €---
725 850 €12 127 €8 770 €13 723 €---
826 367 €11 786 €8 429 €14 581 €---
926 894 €11 432 €8 076 €15 462 €---
1027 432 €11 066 €7 709 €16 366 €---
1127 981 €10 687 €7 330 €17 294 €---
1228 540 €10 294 €6 937 €18 246 €---
1329 111 €9 887 €6 531 €19 224 €---
1429 693 €9 466 €6 109 €20 227 €---
1530 287 €9 029 €5 672 €21 258 €---
1630 893 €8 577 €5 220 €22 316 €---
1731 511 €8 109 €4 752 €23 402 €---
1832 141 €7 623 €4 266 €24 518 €---
1932 784 €7 120 €3 763 €25 663 €---
2033 440 €6 600 €3 243 €26 840 €---
2134 108 €6 060 €2 703 €28 048 €---
2234 791 €5 501 €2 144 €29 289 €---
2335 486 €4 922 €1 566 €30 564 €---
2436 196 €4 323 €966 €31 873 €---
2536 920 €3 702 €345 €33 218 €---
TOTAL735 222 €292 506 €153 683 €442 716 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 442 716 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 954 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 820 €-6 420 €+11 240 €
2+4 820 €0 €+4 820 €
3+4 820 €0 €+4 820 €
4+4 820 €+2 114 €+2 706 €
5+4 820 €+3 622 €+1 198 €
6+4 820 €+3 866 €+954 €
7+4 820 €+4 117 €+703 €
8+4 820 €+4 374 €+446 €
9+4 820 €+4 639 €+181 €
10+4 820 €+4 910 €-90 €
11+4 820 €+5 188 €-368 €
12+4 820 €+5 474 €-654 €
13+4 820 €+5 767 €-947 €
14+4 820 €+6 068 €-1 248 €
15+4 820 €+6 377 €-1 557 €
16+4 820 €+6 695 €-1 875 €
17+4 820 €+7 021 €-2 201 €
18+4 820 €+7 355 €-2 535 €
19+4 820 €+7 699 €-2 879 €
20+4 820 €+8 052 €-3 232 €
21+4 820 €+8 414 €-3 594 €
22+4 820 €+8 787 €-3 967 €
23+4 820 €+9 169 €-4 349 €
24+4 820 €+9 562 €-4 742 €
25+4 820 €+9 965 €-5 145 €
Total+120 500 €+132 815 €+-12 315 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 105 jours
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