Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat maison

Bien expiré
VilleFrancoulès (46)
Surface155m²
Coût Total211 119€
Loyer Annuel15 677€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+64€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 192 240 €
Surface : 155 m²
Prix au m² : 1 240,26 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 155 m², 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage climatisation réversible, Salle de séjour, Terrain de 4193 m²

Maison en pierre composée en RDC d'un salon-séjour-cuisine, d'un bureau, d'un WC et d'une chambre avec SDB. À l'étage un espace pouvant servir de salle de jeu, une SDE avec WC et une chambre spacieuse avec dressing. La toiture à été refaite en 2016 ainsi que les menuiseries en double vitrage. La maison dispose de 2 Caves.

Ville : Francoulès
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46090
Coordonnées : 44.533490, 1.505830
Total : 211 119€
Prix d'acquisition : 192 240€
Travaux : 3 500€
Valeur du bien : 195 740€
Frais de notaire : 15 379€
Coût estimé : 15 379€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 155m²
Loyer prédit : 8.43€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1306€/mois
Loyer annuel estimé : 15677€/an
Fourchette totale : 1013€ - 1685€/mois
Fourchette annuelle : 12153€ - 20223€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :211 119€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 050,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :61,58€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 111,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 920,03€
Coût de l'assurance :18 472,91€
Taxe foncière : 1 567,69€/an
Soit par mois : 130,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 306,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 242,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :64,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 155 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
Salle d'eauOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle d'eau avec remplacement de la douche et WC
Quantité: 1 salle d'eau
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 500 €(23 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 306 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 677 €/an
Calcul : 1 306 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 171 €/an
Base de calcul : Emprunt de 211 119 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 739 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 568 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 977 €
Revenus locatifs : +15 677 €
Charges déductibles : -12 977 €
Résultat foncier Année 1 : 2 700 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 477 €/an
Revenus locatifs : +15 677 €
Charges déductibles : -9 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 200 €/an
Prix d'achat du bien : 192 240 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 124 956 €(65% de 192 240 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 544 €/an
Calcul : 124 956 € × 3,636% = 4 544 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 677 €12 984 €7 178 €2 693 €---
215 990 €9 295 €6 988 €6 696 €---
316 310 €9 098 €6 792 €7 212 €---
416 636 €8 895 €6 589 €7 741 €---
516 969 €8 685 €6 379 €8 284 €---
617 309 €8 468 €6 161 €8 841 €---
717 655 €8 243 €5 936 €9 412 €---
818 008 €8 010 €5 703 €9 998 €---
918 368 €7 769 €5 462 €10 599 €---
1018 735 €7 519 €5 212 €11 216 €---
1119 110 €7 261 €4 954 €11 849 €---
1219 492 €6 994 €4 687 €12 499 €---
1319 882 €6 717 €4 410 €13 165 €---
1420 280 €6 431 €4 124 €13 849 €---
1520 685 €6 135 €3 828 €14 551 €---
1621 099 €5 828 €3 521 €15 271 €---
1721 521 €5 511 €3 204 €16 011 €---
1821 951 €5 182 €2 876 €16 769 €---
1922 391 €4 842 €2 536 €17 548 €---
2022 838 €4 490 €2 184 €18 348 €---
2123 295 €4 126 €1 820 €19 169 €---
2223 761 €3 750 €1 443 €20 011 €---
2324 236 €3 360 €1 053 €20 877 €---
2424 721 €2 956 €649 €21 765 €---
2525 215 €2 538 €232 €22 677 €---
TOTAL502 137 €165 085 €103 920 €337 051 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 051 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 292 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 292 €+808 €+2 484 €
2+3 292 €+2 009 €+1 283 €
3+3 292 €+2 164 €+1 128 €
4+3 292 €+2 322 €+970 €
5+3 292 €+2 485 €+807 €
6+3 292 €+2 652 €+640 €
7+3 292 €+2 824 €+468 €
8+3 292 €+2 999 €+293 €
9+3 292 €+3 180 €+112 €
10+3 292 €+3 365 €-73 €
11+3 292 €+3 555 €-263 €
12+3 292 €+3 750 €-458 €
13+3 292 €+3 950 €-658 €
14+3 292 €+4 155 €-863 €
15+3 292 €+4 365 €-1 073 €
16+3 292 €+4 581 €-1 289 €
17+3 292 €+4 803 €-1 511 €
18+3 292 €+5 031 €-1 739 €
19+3 292 €+5 264 €-1 972 €
20+3 292 €+5 504 €-2 212 €
21+3 292 €+5 751 €-2 459 €
22+3 292 €+6 003 €-2 711 €
23+3 292 €+6 263 €-2 971 €
24+3 292 €+6 529 €-3 237 €
25+3 292 €+6 803 €-3 511 €
Total+82 300 €+101 115 €+-18 815 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 233 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →