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Immeuble 6 pièces 500 m²

VillePortes-en-Valdaine (26)
Surface500m²
Coût Total540 100€
Loyer Annuel60 644€
Rentabilité11.23%
Cashflow/mois+1 745€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 450 000 €
Surface : 500 m²
Prix au m² : 900 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immeuble 6 pièces 500 m²

Sur un terrain d’environ 500m2, dont 350m2 clôturé, venez découvrir ce bel immeuble à fort rendement locatif, situé à portes en valdaine, commune à proximité des axes touristiques de la région.

Il propose 4 logements actifs, et tous loués, rapportant à ce jour environ 2625euros/mois de revenus.

En plus de cela, il reste la possibilité de faire un logement supplémentaire, et le bien dispose d’une salle de réception en sous sol qui peut génèrer environ 8000euros/an

À visiter rapidement

Réf Tn 520

Surface : 500 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/10/2025

Consommation énergie primaire : 188 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 500 € et 5 500 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Portes-en-Valdaine
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26160
Coordonnées : 44.528370, 4.910578
Total : 540 100€
Prix d'acquisition : 450 000€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 504 100€
Frais de notaire : 36 000€
Coût estimé : 36 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 500m²
Loyer prédit : 10.11€/m²/mois
Fourchette : 7.78€ - 13.13€/m²/mois
Loyer total estimé : 5054€/mois
Loyer annuel estimé : 60644€/an
Fourchette totale : 3891€ - 6565€/mois
Fourchette annuelle : 46686€ - 78776€/an
Rentabilité brute :11.23%
Fourchette de rentabilité :8.64% - 14.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 799,2 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :899 598 €
Prix d'achat :450 000 €
Décote à l'achat :-449 598€ (-50.0%)
Marge achat-revente :359 498€ (40.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :540 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 646,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :157,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 803,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :253 784,73€
Coût de l'assurance :47 258,75€
Taxe foncière : 6 064,44€/an
Soit par mois : 505,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 5 053,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 309,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 744,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel si ancien
Quantité: 1 système pour 500 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - besoin de rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique pour l'ensemble du bien
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie, remplacement des tuyauteries si nécessaire
Quantité: 500 m² de surface à vérifier
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 7 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 200€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4 800€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:3 200€
    Peinture murs/plafonds: 80 m² × 40€/m² = 3 200€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1 000€ = 1 000€, Main d'œuvre: 200€
  • Plomberie générale:4 500€
    Mise aux normes plomberie: 500 m² × 9€/m² = 4 500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 5 054 €/mois
Revenus locatifs annuels : 60 644 €/an
Calcul : 5 054 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 593 €/an
Base de calcul : Emprunt de 540 100 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 890 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 6 064 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 79 648 €
Revenus locatifs : +60 644 €
Charges déductibles : -79 648 €
Résultat foncier Année 1 : -19 004 €(Déficit de 19 004 €)
Imputable sur revenu global : 19 004 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 25 548 €/an
Revenus locatifs : +60 644 €
Charges déductibles : -25 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 35 096 €/an
Prix d'achat du bien : 450 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 292 500 €(65% de 450 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 636 €/an
Calcul : 292 500 € × 3,636% = 10 636 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
160 644 €79 665 €17 611 €-19 021 €19 021 €--
261 857 €25 092 €17 137 €36 766 €---
363 094 €24 602 €16 647 €38 493 €---
464 356 €24 096 €16 141 €40 261 €---
565 643 €23 572 €15 618 €42 071 €---
666 956 €23 032 €15 077 €43 925 €---
768 295 €22 473 €14 518 €45 822 €---
869 661 €21 895 €13 941 €47 766 €---
971 055 €21 299 €13 344 €49 756 €---
1072 476 €20 682 €12 727 €51 794 €---
1173 925 €20 044 €12 089 €53 881 €---
1275 404 €19 385 €11 431 €56 018 €---
1376 912 €18 704 €10 750 €58 207 €---
1478 450 €18 001 €10 046 €60 449 €---
1580 019 €17 273 €9 318 €62 746 €---
1681 619 €16 521 €8 567 €65 098 €---
1783 252 €15 745 €7 790 €67 507 €---
1884 917 €14 942 €6 987 €69 975 €---
1986 615 €14 112 €6 157 €72 503 €---
2088 347 €13 254 €5 299 €75 093 €---
2190 114 €12 368 €4 413 €77 747 €---
2291 917 €11 452 €3 497 €80 465 €---
2393 755 €10 505 €2 550 €83 250 €---
2495 630 €9 526 €1 572 €86 104 €---
2597 543 €8 515 €560 €89 027 €---
TOTAL1 942 458 €506 754 €253 785 €1 435 703 €19 021 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 706 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 435 703 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 60 644 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 735 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 735 €-5 706 €+18 441 €
2+12 735 €+11 030 €+1 705 €
3+12 735 €+11 548 €+1 187 €
4+12 735 €+12 078 €+657 €
5+12 735 €+12 621 €+114 €
6+12 735 €+13 177 €-442 €
7+12 735 €+13 747 €-1 012 €
8+12 735 €+14 330 €-1 595 €
9+12 735 €+14 927 €-2 192 €
10+12 735 €+15 538 €-2 803 €
11+12 735 €+16 164 €-3 429 €
12+12 735 €+16 806 €-4 071 €
13+12 735 €+17 462 €-4 727 €
14+12 735 €+18 135 €-5 400 €
15+12 735 €+18 824 €-6 089 €
16+12 735 €+19 529 €-6 794 €
17+12 735 €+20 252 €-7 517 €
18+12 735 €+20 993 €-8 258 €
19+12 735 €+21 751 €-9 016 €
20+12 735 €+22 528 €-9 793 €
21+12 735 €+23 324 €-10 589 €
22+12 735 €+24 139 €-11 404 €
23+12 735 €+24 975 €-12 240 €
24+12 735 €+25 831 €-13 096 €
25+12 735 €+26 708 €-13 973 €
Total+318 375 €+430 711 €+-112 336 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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