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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface78.94m²
Coût Total137 292€
Loyer Annuel8 175€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-355€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 900 €
Surface : 78.94 m²
Prix au m² : 1 075,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étage, Accessible aux personne à mobilité réduite, Salle de bain, 3 chambres, Balcon, Pas de cave

À proximité du CHU, dans le secteur ouest de Limoges, découvrez cet appartement situé au 3 € étage d'une résidence sans ascenseur. Il se compose d'un agréable espace de vie lumineux ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle de bains et d'un WC séparé.

Sa localisation recherchée et son agencement fonctionnel en font un bien idéal pour une famille ou un projet d'investissement.

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez dès maintenant Hugues-Alexandre DOUVESY (n°RSAC 832 768 808) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Hugues-Alexandre DOUVESY représentant de la SAS Alphino Immobilier , Agent Commercial mandataire en immobilier, dont le siège social se situe 310 rue françois perrin - titulaire de la carte professionnelle CPI CPI87012025000000004 - CCI de LIMOGES et HAUTE VIENNE le 18/02/2025 - immatriculée au RCS de LIMOGES sous le n°938020518 - immatriculée au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Limoges sous le n°938020518. Siège social du mandant : EFFICITY SAS (RCS Paris 497617746 - Capital social de 132 373,05 euros) - Siège : 48 avenue de Villiers 75017, Garantie Financière de 500000 euros : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris, Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 de la CCI Paris Ile de France

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.815504, 1.238726
Total : 137 292€
Prix d'acquisition : 84 900€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 130 500€
Frais de notaire : 6 792€
Coût estimé : 6 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78.94m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8175€/an
Fourchette totale : 543€ - 855€/mois
Fourchette annuelle : 6515€ - 10257€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.75% - 7.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,24 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 086 €
Prix d'achat :84 900 €
Décote à l'achat :-47 186€ (-35.7%)
Marge achat-revente :-5 206€ (-3.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :671,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :54,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 726,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 293,23€
Coût de l'assurance :16 475,04€
Taxe foncière : 817,45€/an
Soit par mois : 68,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 241,33€/mois
Soit par an : 2 896,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 681,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 036,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-355,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement:1 500€
    Rafraîchissement salon: 1 salon complet × 1500€ = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 175 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 459 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 292 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 659 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 896 €/an
Calcul : 241 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 431 €
Revenus locatifs : +8 175 €
Charges déductibles : -54 431 €
Résultat foncier Année 1 : -46 257 €(Déficit de 46 257 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 857 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 831 €/an
Revenus locatifs : +8 175 €
Charges déductibles : -8 831 €
Résultat foncier Années 2+ : -657 €/an(Déficit de 657 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24856.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 185 €(65% de 84 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 007 €/an
Calcul : 55 185 € × 3,636% = 2 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 175 €54 435 €4 463 €-46 261 €21 400 €24 861 €24 861 €
28 338 €8 715 €4 343 €-377 €377 €-24 861 €
38 505 €8 591 €4 218 €-86 €86 €-24 861 €
48 675 €8 462 €4 090 €212 €--24 648 €
58 848 €8 330 €3 957 €519 €--24 130 €
69 025 €8 193 €3 820 €833 €--23 297 €
79 206 €8 051 €3 678 €1 155 €--22 142 €
89 390 €7 904 €3 532 €1 486 €--20 656 €
99 578 €7 753 €3 381 €1 825 €--18 832 €
109 769 €7 597 €3 224 €2 173 €--16 659 €
119 965 €7 435 €3 063 €2 530 €--14 129 €
1210 164 €7 268 €2 895 €2 896 €---
1310 367 €7 095 €2 723 €3 272 €---
1410 575 €6 917 €2 545 €3 658 €---
1510 786 €6 733 €2 360 €4 053 €---
1611 002 €6 542 €2 170 €4 460 €---
1711 222 €6 345 €1 973 €4 877 €---
1811 446 €6 142 €1 769 €5 304 €---
1911 675 €5 932 €1 559 €5 744 €---
2011 909 €5 714 €1 342 €6 194 €---
2112 147 €5 490 €1 117 €6 657 €---
2212 390 €5 258 €885 €7 132 €---
2312 638 €5 018 €646 €7 620 €---
2412 890 €4 770 €398 €8 120 €---
2513 148 €4 514 €142 €8 634 €---
TOTAL261 832 €219 205 €64 293 €42 628 €21 863 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 559 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 628 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 175 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 717 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 717 €-6 420 €+8 137 €
2+1 717 €-113 €+1 830 €
3+1 717 €-26 €+1 743 €
4+1 717 €0 €+1 717 €
5+1 717 €0 €+1 717 €
6+1 717 €0 €+1 717 €
7+1 717 €0 €+1 717 €
8+1 717 €0 €+1 717 €
9+1 717 €0 €+1 717 €
10+1 717 €0 €+1 717 €
11+1 717 €0 €+1 717 €
12+1 717 €+869 €+848 €
13+1 717 €+982 €+735 €
14+1 717 €+1 097 €+620 €
15+1 717 €+1 216 €+501 €
16+1 717 €+1 338 €+379 €
17+1 717 €+1 463 €+254 €
18+1 717 €+1 591 €+126 €
19+1 717 €+1 723 €-6 €
20+1 717 €+1 858 €-141 €
21+1 717 €+1 997 €-280 €
22+1 717 €+2 140 €-423 €
23+1 717 €+2 286 €-569 €
24+1 717 €+2 436 €-719 €
25+1 717 €+2 590 €-873 €
Total+42 925 €+17 027 €+25 898 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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