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Appartement 4 pièces 68 m²

VilleFort-de-France (972)
Surface68m²
Coût Total202 820€
Loyer Annuel11 711€
Rentabilité5.77%
Cashflow/mois-279€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 144 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 117,65 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDREc: Appartement T4 68m² Fort de France (97200)

Idéal investisseur – Appartement F4 à Dillon

Situé au 1er étage d'une résidence à Dillon, cet appartement F4 est actuellement loué 1 100 € par mois, offrant ainsi un investissement locatif avec un revenu immédiat.

Il se compose comme suit:

  • Un salon/séjour
  • Une loggia
  • Une cuisine ouverte aménagée
  • 3 chambres
  • Une salle d'eau
  • Un WC indépendant
  • Un espace aménagé avec étagères

Des places de parking sont également disponibles

Emplacement recherché, à proximité de toutes les commodités : commerces, écoles, services et transports.

Loyer actuel : 1 050 € + 50 € de charges Charges de copropriétés: 353, 48€/Trimestres Taxe foncière: 1 152 € Prix de vente: 144 000 € Frais d'agence inclus

Honoraires d'agence à la charge du vendeur.

Visite sur présentation de simulation bancaire récente

Pour en savoir plus, contactez-moi: Alexia MANERLAX (E.I) [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées] RSAC: 914 513 353 De Fort-De-France

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : 2161 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Fort-de-France
Département : Martinique
Région : Martinique
Code postal : 97200
Coordonnées : 14.605030, -61.060780
Total : 202 820€
Prix d'acquisition : 144 000€
Travaux : 47 300€
Valeur du bien : 191 300€
Frais de notaire : 11 520€
Coût estimé : 11 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 14.35€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 20.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 976€/mois
Loyer annuel estimé : 11711€/an
Fourchette totale : 697€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 8361€ - 16404€/an
Rentabilité brute :5.77%
Fourchette de rentabilité :4.12% - 8.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 000 €
Prix d'achat :144 000 €
Décote à l'achat :-9 000€ (-5.9%)
Marge achat-revente :-49 820€ (-32.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :983,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :59,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 042,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 087,77€
Coût de l'assurance :17 746,75€
Taxe foncière : 1 152,00€/an
Soit par mois : 96,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 117,16€/mois
Soit par an : 1 405,92€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 975,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 255,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-279,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager obsolètes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 300 €(696 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fort-de-France (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 711 €/an
Calcul : 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 405 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 820 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 152 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 406 €/an
Calcul : 117 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 973 €
Revenus locatifs : +11 711 €
Charges déductibles : -56 973 €
Résultat foncier Année 1 : -45 262 €(Déficit de 45 262 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 862 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 673 €/an
Revenus locatifs : +11 711 €
Charges déductibles : -9 673 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 038 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23861.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 144 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 93 600 €(65% de 144 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 404 €/an
Calcul : 93 600 € × 3,636% = 3 404 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 711 €56 980 €6 412 €-45 268 €21 400 €23 868 €23 868 €
211 945 €9 505 €6 237 €2 441 €--21 427 €
312 184 €9 324 €6 056 €2 860 €--18 567 €
412 428 €9 138 €5 870 €3 290 €--15 277 €
512 677 €8 945 €5 677 €3 731 €--11 545 €
612 930 €8 747 €5 479 €4 184 €--7 362 €
713 189 €8 541 €5 274 €4 647 €--2 714 €
813 453 €8 330 €5 062 €5 123 €---
913 722 €8 111 €4 843 €5 611 €---
1013 996 €7 885 €4 617 €6 111 €---
1114 276 €7 652 €4 384 €6 624 €---
1214 561 €7 411 €4 144 €7 150 €---
1314 853 €7 163 €3 895 €7 690 €---
1415 150 €6 906 €3 638 €8 244 €---
1515 453 €6 641 €3 373 €8 811 €---
1615 762 €6 368 €3 100 €9 394 €---
1716 077 €6 085 €2 818 €9 992 €---
1816 399 €5 794 €2 526 €10 605 €---
1916 727 €5 493 €2 225 €11 234 €---
2017 061 €5 182 €1 914 €11 879 €---
2117 402 €4 861 €1 593 €12 541 €---
2217 750 €4 530 €1 262 €13 221 €---
2318 105 €4 188 €920 €13 918 €---
2418 467 €3 834 €567 €14 633 €---
2518 837 €3 470 €202 €15 367 €---
TOTAL375 115 €221 083 €92 088 €154 033 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 033 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 711 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 459 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 459 €-6 420 €+8 879 €
2+2 459 €0 €+2 459 €
3+2 459 €0 €+2 459 €
4+2 459 €0 €+2 459 €
5+2 459 €0 €+2 459 €
6+2 459 €0 €+2 459 €
7+2 459 €0 €+2 459 €
8+2 459 €+723 €+1 736 €
9+2 459 €+1 683 €+776 €
10+2 459 €+1 833 €+626 €
11+2 459 €+1 987 €+472 €
12+2 459 €+2 145 €+314 €
13+2 459 €+2 307 €+152 €
14+2 459 €+2 473 €-14 €
15+2 459 €+2 643 €-184 €
16+2 459 €+2 818 €-359 €
17+2 459 €+2 998 €-539 €
18+2 459 €+3 181 €-722 €
19+2 459 €+3 370 €-911 €
20+2 459 €+3 564 €-1 105 €
21+2 459 €+3 762 €-1 303 €
22+2 459 €+3 966 €-1 507 €
23+2 459 €+4 175 €-1 716 €
24+2 459 €+4 390 €-1 931 €
25+2 459 €+4 610 €-2 151 €
Total+61 475 €+46 210 €+15 265 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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