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Maison divisée en 2 logements

Bien expiré
VilleVernoux-en-Vivarais (07)
Surface126
Coût Total204 970
Loyer Annuel11 329
Rentabilité5.53%
Cashflow/mois-223
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 1 103,17 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif

Centre-ville maison en pierres comprenant : Une maison d'environ 126m2 déjà divisée pour respectivement de 44 et 82m2. Le 1er logement bénéficie en rdc d'une pièce de vie, une cuisine indépendante, une véranda donnant sur cours et un wc séparé, puis à l'étage une chambre. Le 2ème logement propose en rdc une pièce de vie, une cuisine, une arrière pièce pouvant servir de cellier, une salle d'eau et un wc, à l'étage un salon et 2 chambres. Pour les extérieurs une terrasse, cabanons de jardins et jardinet. Les plus ! Plusieurs possibiltés s'offrent à vous car 2 entrées indépendantes (compteurs séparés) ou de profiter de l'intégralité du bien. En complément un garage avec aussi un accès par l'intérieur. PRIX: 139.000 EUR (honoraires charge vendeur) REF: 4920 DPE en cours Votre contact FOROT Immobilier : Valéry VANISCOTTE (E.I) RSAC 852 777 820 au 06 89 40 95 02. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Depuis 1987 à votre service! - https://forot-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Vernoux-en-Vivarais
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07240
Coordonnées : 44.897273, 4.640957
Total : 204 970
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 54 850
Valeur du bien : 193 850
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126
Loyer prédit : 7.49€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 944€/mois
Loyer annuel estimé : 11329€/an
Fourchette totale : 699€ - 1274€/mois
Fourchette annuelle : 8393€ - 15292€/an
Rentabilité brute :5.53%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :204 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 012,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :59,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 072,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 925,23
Coût de l'assurance :17 934,88
Taxe foncière : 1 132,88€/an
Soit par mois : 94,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 944,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 167,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-223,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 601 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement de l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 850(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:11 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 650€ = 10 400€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Isolation:8 060
    Isolation toiture/combles: 126 m² × 60€/m² = 7 560€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8 000€ = 8 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:4 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:3 950
    Revêtement sol (parquet flottant) et peinture: 30 m² × 40€/m² = 1 200€, Peinture 3 chambres (90m² murs): 25€/m² × 90 = 2 250€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:800
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 440€
  • Entrée:640
    Peinture entrée: 8 m² × 30€/m² = 240€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vernoux-en-Vivarais (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 960✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 944 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 329 €/an
Calcul : 944 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 840 €/an
Base de calcul : Emprunt de 204 970 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 717 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 133 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 850
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 540
Revenus locatifs : +11 329
Charges déductibles : -63 540
Résultat foncier Année 1 : -52 211(Déficit de 52 211 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 811
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 690 €/an
Revenus locatifs : +11 329
Charges déductibles : -8 690
Résultat foncier Années 2+ : 2 639 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30811.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 32963 5476 846-52 21821 400 €30 818 €30 818 €
211 5558 5146 6643 041--27 777 €
311 7868 3266 4753 461--24 316 €
412 0228 1316 2803 891--20 424 €
512 2637 9296 0794 334--16 091 €
612 5087 7205 8704 787--11 303 €
712 7587 5055 6545 253--6 050 €
813 0137 2815 4315 732--318 €
913 2737 0515 2006 223---
1013 5396 8124 9626 727---
1113 8106 5654 7157 245---
1214 0866 3094 4597 777---
1314 3686 0454 1958 322---
1414 6555 7723 9228 883---
1514 9485 4893 6399 459---
1615 2475 1973 34710 050---
1715 5524 8943 04410 658---
1815 8634 5822 73111 281---
1916 1804 2582 40811 922---
2016 5043 9242 07312 580---
2116 8343 5771 72713 257---
2217 1713 2191 36913 951---
2317 5142 84999914 665---
2417 8642 46661615 398---
2518 2222 07022016 152---
TOTAL362 865200 03298 925162 83221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 832
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 329 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 379 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 379-6 420+8 799
2+2 3790+2 379
3+2 3790+2 379
4+2 3790+2 379
5+2 3790+2 379
6+2 3790+2 379
7+2 3790+2 379
8+2 3790+2 379
9+2 379+1 771+608
10+2 379+2 018+361
11+2 379+2 173+206
12+2 379+2 333+46
13+2 379+2 497-118
14+2 379+2 665-286
15+2 379+2 838-459
16+2 379+3 015-636
17+2 379+3 197-818
18+2 379+3 384-1 005
19+2 379+3 577-1 198
20+2 379+3 774-1 395
21+2 379+3 977-1 598
22+2 379+4 185-1 806
23+2 379+4 399-2 020
24+2 379+4 619-2 240
25+2 379+4 846-2 467
Total+59 475+48 850+10 625
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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